서울시 구로구 개봉동 320-12 다세대(빌라), 감정가 2억 2200만원 → 최저 1억 4208만원! 다세대(빌라) 찾는 분께 적합합니다.

서울시 구로구 개봉동 다세대(빌라) 경매 물건 / 2025타경11521

"따뜻한 동행 변화하는 구로 - 서울특별시 구로구"

소 재 지	서울특별시 구로구 개봉동 320-12 제2층 제202호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	20.54㎡(6.21평)
건물면적	29.39㎡(8.89평)
사건번호	2025타경11521
감정평가액	222,000,000원
최저입찰가	(64%) 142,080,000원
입 찰 일	2026.08.04(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	개봉동 320-12	307.8분의 20.54	20.54㎡ (6.21평)
건물	개봉동 320-12	철근콘크리트구조	29.39㎡ (8.89평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개웅초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(1호선 개 봉역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.
[건물구조] 본건은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상5층 건물 중 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2019.04.09)
외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.
[이용상태] 본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 2필 일단의 동측 하향 완경사지대에 위치한 '세장형'의 토지로서, '공동주택' 건부지 로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
[토지이용계획] 320-12번지, 320-30번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한 표면구역(진입표면)＜공항시설법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권 정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 본건(제2층 제202호)의 현관표식에 따른 호별위치가 집합건축물대장상 건축물현황도(현관표 식 제203호)와 서로 상이함.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년9월8일	소유권
2022년12월12일	약정/금지사항/환매특약
2024년5월23일	임차권설정	225,000,000원
2024년12월4일	압류
2025년7월15일	압류
2025년8월13일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등 기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 감정평가서상 매각대상 부동산은 공부와 현황이 불일치함(201호 내지 203호의 등기기록 및 건축물대장 현황도와 현관문 호 수 표시가 바뀌어 있고(공부상 201호는 현황상 202호, 공부상 202호는 현황상 203호, 공부상 203호는 현황상 201호임, 전유부 분의 면적, 대지권비율이 다소 상이하나, 매각대상인 공부상 202호(현황상 203호)와 실제 점유한 공부상 201호(현황상 202호) 의 면적은 동일함.) - 공부상 202호의 소유자 김용상이 현황상(문패상) 202호(공부상 201호)를 잘못 점유하였고, 이를 김정예에게 임대함 - 본건 매각대상 부동산은 공부상 202호(현황상 203호)를 기준(감정평가서 호별배치도 및 내부구조도상 '적색선 내 부분')으로 매각하고, 임차인에 대한 배당은 임차인이 공부상 202호(현황상 203호)를 점유한 것으로 추정하여 진행함. - 매각대상인 공부상 202호(현황상 203호)의 인도와 관련하여 매수인이 별도의 인도소송을 제기하여야 할 가능성이 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1331, 0085)입니다.
입찰일은 2026.08.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 8월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 310일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 310일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.12.4. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

사건번호 : 2025타경11521 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	273,665,476원원	190,421,991원원	70%	2.7회회
6개월	272,555,837원원	192,966,830원원	71%	2.6회회
12개월	274,967,840원원	198,090,967원원	72%	2.6회회

서울시 구로구 개봉동 다세대(빌라) 경매 물건 / 2025타경11521

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com