첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 충북 청주 상당구의 전 경매건입니다.

청주시 상당구 전 경매 / 충북 전 경매 / 2,289.2평)

"더좋은 청주' 행복한 시민 - 충청북도 청주시"

소 재 지	충청북도 청주시 상당구 용정동 산43-7
물건용도	전
토지면적	7,567.50㎡(2,289.17평)
건물면적
사건번호	2025타경50462
감정평가액	3,950,319,500원
최저입찰가	(100%) 3,950,319,500원
입 찰 일	2026.05.06(수) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용정동 산43-7	임야	63㎡ (19.06평)
	용정동 산44-1	임야	1322㎡ (399.91평)
	용정동 281-7	전	525㎡ (158.81평)
	용정동 281-8	전	66㎡ (19.97평)
	용정동 281-10	과수원	2620㎡ (792.55평)
	용정동 281-12	과수원	80.5㎡ (24.35평) 2분의 1 지분 전부
	용정동 281-40	전	2342㎡ (708.46평)
	용정동 281-41	전	412㎡ (124.63평)
	용정동 281-48	전	37㎡ (11.19평) 지분 140분의 74 전부
	용정동 281-49	전	100㎡ (30.25평)

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 ""청주동남1단지아파트"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.
[교통상황] 기호(1,3~10) : 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통시 됩니다.
기호(2) : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통시 됩니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1,3) : 일단의 사다리형 건축허가지로 토목공사가 진행중인 이행지 상태입니다.
기호(2) : 부정형 급경사지로 자연림 및 일부 법면 상태입니다.
기호(4,6,8) : 사다리형 완경사지로 인접 허가지 토목공사를하며 토지정리가 된 전기타 상태입니다.
기호(5) : 건축허가를 득하고 토목공사가 진행중 중단된 상태로 현 허가실효된 전기타 및 일부 법면 상태입니다.
기호(7) : 부정형 완경사지로 인접 허가지 토목공사를하며 토지정리가 된 전기타 및 일부 법면 상태입니다.
기호(9,10) : 사다리형 및 부정형 완경사지로 인접필지를 통행하기 위한 비포장 진입로로 이용중 입니다.
4)인접 도로상태 기호(1,3) : 기호(9,10) 토지를 통하여 남서측 왕복5차선 포장도로와 연결됩니다.
기호(2) : 지적상 맹지로 인접필지를 통하여 도보로 접근 가능합니다.
기호(4~8) : 본건 토지일부를 이용하여 인근 도로와 연결되며 남서측 왕복5차선 포장도로가 소재합니다.
기호(9,10) : 본건이 인접필지의 통행을 위한 비포장 진입로로 이용중 입니다.
[토지이용계획] 기호(1) : 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지(보전산지)＜산지관리법＞. 기호(2) : 도시지역, 보전녹지지역, 도시자연공원구역(봉화공원구역), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공익용산지(보전산지)＜산지관리법＞.
기호(3) : 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
기호(4) : 도시지역, 보전녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
기호(5) : 도시지역, 보전녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(동남지구중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))＜교육환경 보호에 관한 법률＞.
기호(6) : 도시지역, 보전녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(동남지구중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))＜교육환경 보호에 관한 법률＞.
기호(7) : 도시지역, 보전녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 산지전용·일시사용제한지역(산지전용 용도변경승인기간: 2018.7.9.~2023.7.8.(연락처: 산림과 043-201-2331))＜산지관리법＞.
기호(8) : 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(동남지구중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 산지전용·일시사용제한지역(산지전용 용도변경승인기간: 2018.7.9.~2023.7.8.(연락처: 산림과 043-201-2331))＜산지관리법＞.
기호(9) : 도시지역, 보전녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(10) : 도시지역, 보전녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
6)제시목록 외의 물건 기호(5,8) 토지상에 컨테이너박스 들이 소재하나 이동이 용이한 물건으로 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 평가하였으며, 기호(2) 토지상에 소재하는 자연생 입목은 거래관행상 토지에 포함하여 평가하였는바, 업무처리시 참고하시기 바랍니다. [공부와의 차이] 가) 기호(1,3) 토지의 공부상 지목은 임야 및 전이나, 일단으로 건축허가를 득하고 토목공사 중인 이행지로 주무관청(상당구청 건축과)에 확인한 바 현재 허가가 유효한것으로 확인되어 이 점을 고려하여 평가하였으며, 인허가 사항의 변동이 있을시 가격변동이 있을 수 있으니 경매진행 및 입찰시 필히 확인을 요합니다.
나) 기호(5) 토지의 공부상 지목은 과수원이나, 건축허가를 득하고 토목공사 진행중에 중단된 토지로 주무관청(상당구청 건축과)에 확인한 바 현재 허가가 실효된 것으로 확인되어 이 점을 고려하여 평가하였으며, 인허가 사항의 변동이 있을시 가격변동이 있을 수 있으니 경매진행 및 입찰시 필히 확인을 요합니다.
다) 기호(9,10) 토지들의 공부상 지목은 전이나, 인접 허가지의 진입로로 이용중인 토지들로 이를 고려하여 평가 하였습니다.
[참고사항] 가) 임대관계는 미상입니다. 나) 기호(4,6~8) 토지의 공부상 지목은 전 및 과수원이나 인근 허가지 토목공사를 진행하며 같이 토지정리가 진행된 토지들로 이를 고려하여 평가하였습니다. 다) 기호(6,9) 토지들은 공유지분의 소유로서, 각 지분의 위치가 특정되어 제시되지 아니한 상태로 전체면적을 기준으로 의뢰목록상의 지분비율에 의거하여 평가 하였습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2024년4월11일	근저당권	200,000,000원
	소유권
2018년3월9일	지상권
2022년7월8일	근저당권	2,520,000,000원
2024년3월11일	근저당권	650,000,000원
2024년3월11일	근저당권	150,000,000원
2024년3월11일	근저당권	646,000,000원
2024년4월11일	근저당권	200,000,000원
2024년7월12일	근저당권	60,000,000원
2024년8월6일	근저당권	48,000,000원
2024년9월11일	근저당권	48,000,000원
2024년10월2일	가압류	13,997,500원
2024년10월2일	근저당권	100,000,000원
2025년1월22일	임의경매
2025년5월1일	가압류	49,500,000원
2025년6월9일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록5,8. 지상 컨테이너박스 매각 제외. 목록1,3.의 공부상 지목은 임야 및 전이나 토목공사 중인 이행지. 목록5.의 공부상 지목은 과수원이나, 토목공사 진행중 중단됨. 목록4,6,7,8.의 공부상 지목은 전 및 과수원이나 토지정리 진행된 전 기타 상태. 목록9,10.의 공부상 지목은 전이나 인접허가지의 진입로로 이용중. 목록3,4,5,6,7,8,9,10.은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음. 주무관천의 인허가 확 인요). 목록6,9.는 지분매각임. 목록2,4,5,7,8.의 최선순위 지상권(2018.03.09. 제23881호)이 있으나, 지상권자인 우암새마을금고가 2026.04.13.자 말소동의서를 제출함.

[부동산 현황조사서 비고란]
-. 현황 1번 목록 잡종지 및 일부 임야이며 나대지 부분 시멘트구조물과 축대 소재하며, 2번 목록 임야, 3번

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원(☎ 043) 249-7304)입니다.
입찰일은 2026.05.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위지상권이 설정되어 있는 물건입니다.
말소기준권리보다 앞선 선순위 지상권은 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 단, 선순위 지상권이라 하더라도 말소동의서를 제출한 경우는 말소가 됩니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(526,575,342원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경894,2025타경2869,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 469일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 469일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,3,10.- 2021.12.16. 근저당권 목록2,4,5,7,8. - 2022.07.08. 설정 근저당권 목록6,9. - 2024.03.11. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 보전산지. 버스정류장. 차량접근이 가능. 간선도로.

사건번호 : 2025타경50462 (청주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	349,468,200원원	402,000,000원원	115%	0회회
6개월	349,468,200원원	402,000,000원원	115%	0회회
12개월	1,038,009,397원원	659,833,000원원	80%	1회회

청주시 상당구 전 경매 / 충북 전 경매 / 2,289.2평)

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01