이번에 소개할 경매물건은 서울시 강서구에 위치한 다세대(빌라)입니다. 최저입찰가는 2억 4300만원입니다.

강서구 화곡동 다세대(빌라)경매 - 경매로 나왔는데 문제없나.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제3층 제401호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	17.28㎡(5.23평)
건물면적	25.62㎡(7.75평)
사건번호	2025타경12428
감정평가액	243,000,000원
최저입찰가	(100%) 243,000,000원
입 찰 일	2026.04.28(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 408-56	304분의 17.28	17.28㎡ (5.23평)
건물	화곡동 408-56	철근콘크리트구조	25.62㎡ (7.75평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "서울화원중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 임야 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제3층 제401호로서, (사용승인일: 2020-08-14) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.
[토지형상/이용상태] 장방형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 서측 및 남측으로 약 6m 도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.)
[공부와의 차이] - 없음. [참고사항] - 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금245,000,000원 임대차계약일자 : 2020년9월4일 임차권자 : 이종대

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년10월22일	소유권
2022년4월4일	압류
2022년6월13일	가압류	540,000,000원
2022년12월2일	임차권설정	245,000,000원
2023년3월21일	압류
2024년6월3일	압류
2025년3월13일	압류
2025년9월12일	압류
2025년9월30일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
임차인 이종대의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청 구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

[부동산 현황조사서 비고란]
당해 부동산 표시가 3층401호로 되어 있으나, 엘리베이터를 타고 4층 버튼을 눌러 내려야 401호가 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-0055)입니다.
입찰일은 2026.04.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.04.04. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕. 도시가스. 개별난방.

사건번호 : 2025타경12428 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	267,113,694원원	189,397,060원원	71%	2.5회회
6개월	264,584,287원원	190,795,247원원	72%	2.5회회
12개월	262,192,129원원	196,010,972원원	75%	2.4회회

강서구 화곡동 다세대(빌라)경매 - 경매로 나왔는데 문제없나.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr