창원지방법원 진주지원의 2025타경904 사건, 7억 5005만원짜리 임야 경매물건입니다.

경남 진주시 문산읍 두산리 임야 경매 물건 ◆ 2025타경904

소 재 지	경상남도 진주시 문산읍 두산리 산60
물건용도	임야
토지면적	15,245.00㎡(4,611.61평)
건물면적
사건번호	2025타경904
감정평가액	750,052,400원
최저입찰가	(100%) 750,052,400원
입 찰 일	2026.04.27(월) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	두산리 산60	임야	4029㎡ (1,218.77평)
	두산리 522-1	과수원	11179㎡ (3,381.65평)
	두산리 522-2	임야	37㎡ (11.19평)
제시외건물	두산리 522-1	창고	5.1 ㎡(1.54평) 제외
제시외건물	두산리 522-1	수목	425주 ㎡(128.56평) 제외

[위치/주위환경] 기호(1) : 경상남도 사천시 송포동 소재 "남양광포마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 카페, 음식점, 주거나지, 상업나지 등이 소재하고 있음. 기호(2)∼(4) : 경상남도 진주시 문산읍 두산리 소재 "두산마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 과수원, 농경지, 임야 등이 소재하고 있음.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황 은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 북서하향 경사지대 내 자체지반은 대체로 등고평탄한 조성된 장방형 토지로 "주거나지"임. 기호(2) : 북서하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야 및 일부 과수원"임. 기호(3) : 북하향 경사의 부정형 토지로 현황 "과수원 및 일부 도로"임. 기호(4) : 북하향 경사지대 내 부정형 토지로 현황 "묘지"임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 북서측 및 북동측으로 현황 폭 약6m 포장도로에 접하고 있음. 기호(2) : 지적도상 "맹지"이며, 본건 일부가 내부 작업도로임. 기호(3) : 북동측 및 북서측으로 현황 폭 약3m내외 포장농로에 접하고 있으며, 본건 일부가 현황 도로임. 기호(4) : 지적도상 "맹지"임.
[토지이용계획] 기호(1) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 고도지구(2층이하 또는 8m이하), 가축사육제한 구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준 보전산지<산지관리법>임. 기호(2),(4) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산 지<산지관리법>임. 기호(3) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행 안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 6)제시목록 외의 물건 - 후첨 "지적개황도" 및 "사진용지"와 같이 기호(2),(3)지상에 제시외건물(ㄱ), 기호(3)지상에 제시외건 물(ㄴ) 소재하고 있음. - 후첨 "사진용지"와 같이 기호(3)지상에 제시외수목(배나무 등) 소재하고 있음.
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계 : 미상임. 기 타 : - 기호(2),(3)지상에 후첨 "위성도" 및 "사진용지"와 같이 인접지(산61번지) 소유로 탐문조사된 과수목 (배나무 등) 및 제시외(ㄱ) 소재하고 있음. - 기호(3)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 비닐하우스 소재하고 있음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년4월15일	소유권
2024년4월15일	근저당권	660,000,000원
2025년9월3일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록[4]분묘기지권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -제시외건물[감정서상 ‘ㄴ’], 제시외수목[감정서상 ‘ㄷ’] 각 매각포함. -제시외건물[감정서상 ‘ㄱ’] 매각제외. -목록[2][3]지적경계불분명, 지상에 인접지(산61번지)소유로 탐문조사된 과수목(배나무등) 및 제시외건물(감정서상 ‘ㄱ’)있으며, 최저매각 가격은 인접지수목 등으로 영향 받는 가격임.(감정서상 ‘위성도’ 참조) -목록[3]이동 가능한 비닐하우스 평가제외. -목록[3]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). -목록[4]분묘 소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3252)입니다.
입찰일은 2026.04.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.4.15.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 보전산지. 차량접근이 가능.

사건번호 : 2025타경904 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,403,771,839원원	1,336,465,625원원	44%	4.1회회
6개월	1,615,937,531원원	851,215,483원원	45%	4.4회회
12개월	1,785,389,942원원	933,645,807원원	48%	4.2회회

경남 진주시 문산읍 두산리 임야 경매 물건 ◆ 2025타경904

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com