2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 인천시 미추홀구 도화동 485-5의 다세대(빌라) 경매건입니다.

미추홀구 도화동 다세대(빌라) 경매로 4539만원 저렴하게

"골목골목까지 행복한 미추홀구 / 새로운 변화! 함께 뛰는 미추홀구 - 인천광역시 미추홀구"

소 재 지	인천광역시 미추홀구 도화동 485-5 정우맨션 4층402호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	13.38㎡(4.05평)
건물면적	33.14㎡(10.02평)
사건번호	2025타경513406
감정평가액	89,000,000원
최저입찰가	(49%) 43,610,000원
입 찰 일	2026.06.29(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	도화동 485-5	151.4분의 13.38	13.38㎡ (4.05평)
건물	도화동 485-5	철근콘크리트조	33.14㎡ (10.02평)

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하고, "도화초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호 [이용상태] "다세대주택"임.
[설비내역] 위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람. [토지형상/이용상태] 인접지 대비 남동측 하향 완경사지대 내 장방형 토지이며, "다세대주택" 건부지임.
7)인접 도로상태등 본건 북서측, 남서측, 남동측으로 도로에 접하나, 본건 토지는 북서측 도로 대비 낮은 지대에 속함. 남서측 방향 도로는 일부 계단형 구조에 해당하여 해당부분은 자동차 통행이 불가함(남동측 방향의 도로는 내부로 연결되는 세로(불) 도로에 해당함, 지적도 참조바람).
[토지이용계획] 준주거지역 , 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023.9.26.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람. 본건 건물(사용승인일 : 2002.9.12.)은 준공일 이후 약23년이 경과되었으며, 건물 노후(변색 등)에 따른 일부분에 보수 등이 필요할 것으로 외부관찰이 되므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년7월5일	소유권
2023년2월7일	압류
2023년10월4일	임차권설정	105,000,000원
2025년10월28일	강제경매
2025년11월14일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 순위 11번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-본건 건물(사용승인일:2002.9.12.)은 준공일 이후 약23년이 경과되었으며, 건물 노후(변색 등)에 따른 일부분에 보수 등이 필요할 것으로 외부관찰됨

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 부동산은 다세대주택, 단독주택 등이 다수인 지역에 위치하고 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1608)입니다.
입찰일은 2026.06.29입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.02.07. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 준주거지역. 지구단위계획구역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

사건번호 : 2025타경513406 (인천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	133,152,906원원	77,950,377원원	57%	2.4회회
6개월	133,921,008원원	76,378,956원원	56%	2.5회회
12개월	137,834,865원원	79,881,069원원	57%	2.4회회

미추홀구 도화동 다세대(빌라) 경매로 4539만원 저렴하게

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01