서울시 강서구 방화동에 위치한 오피스텔 경매물건을 소개합니다. 감정가는 2억 7400만원, 현재 최저입찰가는 2억 1920만원입니다.

[서울시 강서구 경매 함정은?] 오피스텔 최저입찰가 2억 1920만원!

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

소 재 지	서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제8층 제802호
물건용도	오피스텔
토지면적	7.79㎡(2.36평)
건물면적	28.48㎡(8.62평)
사건번호	2025타경12042
감정평가액	274,000,000원
최저입찰가	(80%) 219,200,000원
입 찰 일	2026.05.28(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	방화동 613-2	359분의 7.79	7.79㎡ (2.36평)
건물	방화동 613-2	철근콘크리트구조	28.48㎡ (8.62평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공항 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 공항시장역)이 소재 하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건내 제8층 제802호로서, (사용승인일: 2021.06.15) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.
[이용상태] 오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형에 가까운 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로에 접해있음.
[토지이용계획] 방화동 613-2, 613-17 공히 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원 청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년8월31일	소유권
2021년8월31일	약정/금지사항/환매특약
2023년1월11일	가압류	788,000,000원
2023년6월8일	압류
2023년9월15일	임차권설정	265,000,000원
2025년9월11일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용중임 - 임차인 문지현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.05.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.01.11. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 주차장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방.

사건번호 : 2025타경12042 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	256,258,065원원	177,385,349원원	70%	2.3회회
6개월	264,447,989원원	205,799,159원원	78%	1.9회회
12개월	265,298,318원원	214,509,193원원	81%	1.7회회

[서울시 강서구 경매 함정은?] 오피스텔 최저입찰가 2억 1920만원!

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com