서울남부지방법원의 2025타경11856 사건, 5억 4700만원짜리 다세대(빌라) 경매물건입니다.

강서구 염창동 246-9 다세대(빌라) 경매물건 ※ 2025타경11856

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

소 재 지	서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제8층 제802호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	11.97㎡(3.62평)
건물면적	36.08㎡(10.91평)
사건번호	2025타경11856
감정평가액	547,000,000원
최저입찰가	(64%) 350,080,000원
입 찰 일	2026.07.20(월) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	염창동 246-9	406.9분의 11.97	11.97㎡ (3.62평)
건물	염창동 246-9	철근콘크리트구조	36.08㎡ (10.91평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 '염동초등학교' 서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제8층 제802호로서, 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.
[이용상태] 도시형생활주택(방2, 거실1, 화장실2, 다용도실1)(단지형다세대)으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차, 난방설비 등이 있음.
[토지형상/이용상태] 인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 서측으로 노폭 약 30m 내외 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)＜건축법＞, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-03)임.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년5월12일	소유권
2022년5월12일	약정/금지사항/환매특약
2023년2월7일	압류
2024년2월8일	임차권설정	479,000,000원
2025년3월26일	압류
2025년9월1일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 임차인 나예지, 곽정희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증 금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.07.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.02.07. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 공업지역. 준공업지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 방2. 화장실2.

사건번호 : 2025타경11856 (서울남부지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	277,417,930원원	186,799,846원원	67%	2.6회회
6개월	268,504,134원원	186,829,719원원	70%	2.6회회
12개월	264,595,276원원	194,688,446원원	74%	2.4회회

강서구 염창동 246-9 다세대(빌라) 경매물건 ※ 2025타경11856

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com