첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 제주 제주시 연동 2489-160의 묘지 경매건입니다.

2024타경11117 경매사건 분석 ◆ 연동 묘지 (180.6평)

"소통으로 여는 행복 제주시"

소 재 지	제주특별자치도 제주시 연동 2489-160
물건용도	묘지
토지면적	597.00㎡(180.59평)
건물면적
사건번호	2024타경11117
감정평가액	105,072,000원
최저입찰가	(100%) 105,072,000원
입 찰 일	2026.04.14(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	연동 2489-160	묘지	597㎡ (180.59평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 "광령1리교차로" 남서측 근거리 [기호(1)], 연동 소재 "노루손이오름" 남서측 근거리[기호(2)], 이도이동 소재 "수선화아파트교차로" 남서측 인근[기호(3)]에 위치하며, 기호(1) 부근은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이며, 기호(2) 부근은 묘지, 임야, 목장용지 등이 혼재하는 지역이며, 기호(3) 부근은 나지, 주택, 음식점, 소매점, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 기호(1): 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정 보통임.
기호(2): 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정 보통임.
기호(3): 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 묘지임.
기호(2): 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 묘지임.
기호(3): 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 나지임.
4)인접 도로상태 기호(1): 지적도상 및 현황 맹지임.
기호(2): 남측으로 폭 약 2-3m 내외 포장도로에 접함.
기호(3): 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ 기호(2): 보전관리지역, 생산관리지역, 공설묘지, 경관보전지구2등급(2023-01-30)
(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구2등급(2023-01-30)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)
＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급 ＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역 (건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원특별관리구역＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, ＜추가기재＞ 제주국제자유도시특별법에 의한 보전지구(지하수,생태계,경관)에 대한 자세한 사항은 도시과의 확인요 기호(3): 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 제1종지구단위계획구역, 소로2류 (폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원특별관리구역＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ 6)제시목록 외의 물건 "지적 및 건물개황도" 참조 [공부와의 차이] 기호(1): 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 묘지임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 건입동 소재 "제주항연안여객터미널" 남서측 인근 [기호(4)]에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 일반음식점, 소매점 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층건 내 제105동 제3층 제304호로서, (사용승인일:1993.09.01)
외벽:몰탈위페인팅마감 등 창호:샤시창호마감 등임.
[이용상태] 아파트로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류 (폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)
＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원특별관리구역 ＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년5월27일	소유권
2024년10월8일	강제경매
2025년3월10일	가압류	38,915,402원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

- 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 분묘 2기가 소재함

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지1(광령리 3554-1)임야(실제 묘지로 이용 중이며, 지상에 제시외 분묘 1기가 소재함) 소재지2(연동 2489-160)묘지(지상에 제시외 분묘 2기가 소재함) 소재지3(이도이동 119-1)과수원(휴경 상태임) 소재지3 지상에 제시외 건물 ㄱ. 브럭조 스레트지붕 단층 주택 ㄴ. 브럭조 슬래브지붕 단층 현관 ㄷ. 브럭조 스레트지붕 단층 창고 ㄹ. 브럭조 스레트지붕 단층 보일러실 ㅁ. 브럭조 스레트지붕 단층 저장고 등이 소재함. 소재지3(이도이동 119-1)지상에 일반건축물대장상 등재된 브럭조 스레트지붕 저장고 66.11㎡, 브럭조 스레트지붕 주택 26.44㎡가 등재되어 있으나, 본건 지상 제시외 건물과의 동일성 여부는 알 수 없음. 제시외 건물에 대한 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2151)입니다.
입찰일은 2026.04.14입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 545일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 545일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.10.8. 강제경매개시 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 보전관리지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 제1종일반주거지역. 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 차량접근이 가능. 간선도로. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

사건번호 : 2024타경11117 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,138,262,194원원	530,332,720원원	95%	2.7회회
6개월	956,700,033원원	430,525,297원원	70%	2.6회회
12개월	742,691,953원원	342,672,891원원	55%	2.8회회

2024타경11117 경매사건 분석 ◆ 연동 묘지 (180.6평)

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com