감정가 6088만원 경기 남양주 조안면 삼봉리 임야 경매를 소개합니다.

남양주 조안면 임야, 감정가의 100%에 낙찰 가능성?

"상상 더 이상 남양주 - 경기도 남양주시"

소 재 지	경기도 남양주시 조안면 삼봉리 산9-213
물건용도	임야
토지면적	282.00㎡(85.31평)
건물면적	16.75㎡(5.07평)
사건번호	2024타경87584
감정평가액	60,878,000원
최저입찰가	(100%) 60,878,000원
입 찰 일	2026.04.14(화) 10:30

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	삼봉리 산9-213	임야	282㎡ (85.31평)
제시외건물	삼봉리 산9-213	창고	16.75 ㎡(5.07평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 소재 "조안ic" 북동측 원거리에 위치하고 있으며 본 건 인근으로는 임야, 농경지, 전원주택, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변환경은 보통임. [교통상황] 본건 기호(2,3,4,6)은 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하나, 기호(5)는 차량접근이 어 려우며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 본건 공히 인접도로 대비 완경사 지대 내 토지로서, 본건(2,3)은 사다리형, 기호(4~6)은 부 정형 토지로서 기호(2)는 주거용 건부지, 기호(3)은 현황 도로, 기호(4~6)은 자연림으로 이 용 중임.
4)인접 도로상태 본건 기호(2) 남동측, 기호(4,6)은 북동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접하며 기호(5)는 지적상 맹지이며 인접토지를 통해 진출입 가능하며, 기호(3)은 현황도로임. [토지이용계획] - 기호(2,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제 한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역)임. - 기호(4~6) : 보전관리지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립제 한지역(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전 특별대책지역(1권역)임. 6)제시목록 외의 물건 본건 기호(6)토지 지상 위에 소유자 미상의 제시외 건물 1동이 소재하고 있으며 소유자 및 정확한 면적 등은 경매 진행 시 재 확인하시기 바람. (후첨 "사진용지" 참고)
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 임대관계 : 미상임. - 기타 : 1) 본건 기호(2~4) 토지 지상위로 송전선이 통과하고 있으며 기호(5) 토지 지상위로 송전 선이 통과하며, 철탑이 소재하고 있는 바 경매 참여 시 유의 하시기 바람. [건물구조] 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서, -외벽 : 샤이드 판넬 마감 등. -내벽 : 벽지 마감 등으로 조사됨. -창호 : 샷시 창호 마감 등 임.
[이용상태] 공부상 "단독주택(방3, 주방/식당, 거실, 화장실2, 보일러실, 다용도실 등)으로 이용 중임. [설비내역] 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 제시외건물 (ㄱ~ㅁ)이 소재하는바 정확한 소유관계 및 면적 등은 경매 진행시 참고 바람. (별첨 "지적 및건물개황도" 참조)
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 1. 임대관계는 미상임. 2. 기타참고사항 : 본건 건물의 내부구조 및 이용상황은 수차례 현장방문을 하였으나 폐문 등으로 내부 확인이 곤란하여 일반 건축물대장 현황도면, 인근주민 탐문조사, 외관 관찰 및 표준적인 이용상황 등을 고려하였으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2008년8월7일	소유권
2009년8월12일	가등기
2023년6월7일	근저당권	50,000,000원
2023년12월22일	근저당권	75,000,000원
2025년1월6일	임의경매
2025년7월16일	근저당권	46,611,500원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

갑구 순위번호 2번 소유권이전청구권 가등기(2009.8.12. 등기)는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없으므로 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 단, 가등기권자 대리인이 2026.2.25.자 제출한 보정서에 따르면, 이 사건 부동산이 매각되면 위 가등기의 말소에 동의 예정이라는 의견이 기재되어 있음

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 감정평가서상 제시외 건물 포함 2. 분묘소재여부 불분명

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1. -이 사건 부동산은 목록2. 토지에 소재하는 주거용 1층 단독주택으로 보임. 목록2. 지목은 대지이고, 현황은 옹벽을 이용하여 평탄화한 토지로 보이며 목록1. 건물 및 제시외건물 1. 내지 3. 각 소재하고 있는 것으로 보임. 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록3. 지목 및 현황 모두 도로임. 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록4. 지목은 임야이고 현황은 경사진 산지로 수목이 우거져 있으며 송전선 철탑이 소재하고 있는 것으로 보임. 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계, 분묘소재(평장 등 포함) 여부 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록5. 지목은 임야이고 현황은 경사진 산지로 수목이 우거져 있음. 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계, 분묘소재(평장 등 포함) 여부 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록6. 지목은 임야이고 현황은 대부분이 경사진 산지로 수목이 우거져 있으며, 일부는 평지에 제시외건물 4.가 소재하고 있는 것으로 보임. 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계, 분묘소재(평장 등 포함) 여부 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 제시외 건물 1. 단층 창고로 보임(목록2. 토지에 소재함) 2. 단층 그늘막 쉼터로 보임(목록2. 토지에 소재함) 3. 단층 창고로 보임(목록2. 토지에 소재함) 4. 단층 창고로 보임(목록6. 토지에 소재함)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원(☎ 031-869-4424)입니다.
입찰일은 2026.04.14입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 450일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 450일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.6.7. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장. 노선버스정류장. 판넬지붕. 방3. 화장실2.

사건번호 : 2024타경87584 (의정부지방법원 남양주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	239,218,337원원	97,136,871원원	38%	3.9회회
6개월	356,771,247원원	151,430,816원원	42%	3.4회회
12개월	383,313,088원원	187,965,081원원	42%	3.4회회

남양주 조안면 임야, 감정가의 100%에 낙찰 가능성?

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01