감정 2억 3300만원 → 최저 1억 8640만원! 서울시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 경매를 소개합니다.

2026년 5월 도시형생활주택 추천경매 | 광진구 화양동 엘리시아1차

"소통하며 발전하는 행복 광진 - 서울특별시 광진구"

소 재 지	서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3, 14층1401호 (화양동,엘리시아1차)
물건용도	도시형생활주택
토지면적	4.23㎡(1.28평)
건물면적	12.05㎡(3.65평)
사건번호	2024타경55638
감정평가액	233,000,000원
최저입찰가	(80%) 186,400,000원
입 찰 일	2026.06.01(월) 10:00

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화양동 94-13	416분의 4.229	4.229㎡ (1.28평)
건물	화양동 94-13	1 철근콘크리트구조	12.05㎡ (3.65평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 ‘건국대학교’ 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설, 학교, 공원등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 인근에 지하철 7호선(어린이 대공원역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.
[건물구조] 구조 : 철근콘크리트구조 평스라브 지하1층, 지상14층 건물 중 제13층 제1305호외 4개호로서, (사용승인일 : 2021.07.13) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] 기호(가)-(마)의 공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형)임.
(후면 "내부구조도" 참조)
[설비내역] 급배수 및 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 인접토지 및 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 94-13, 111-42번지 공히: 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)＜교육환경 보호 에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억 제권역＜수도권정비계획법＞ [공부와의 차이] 해당사항 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년8월26일	소유권
2022년9월30일	약정/금지사항/환매특약
2023년11월3일	가압류	103,858,200원
2024년5월8일	강제경매
2024년6월13일	임차권설정	190,000,000원
2025년2월14일	가압류	4,395,461,074원
2025년8월1일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
감정평가액은 중복으로 경매 신청한 후행 사건 2025타경51875에서 평가된 금액을 반영하였음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 02-2204-2410)입니다.
입찰일은 2026.06.01입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 737일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 737일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 지하철. 제반차량 출입. 철근콘크리트구조.

사건번호 : 2024타경55638 (서울동부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,367,244,600원원	1,006,055,000원원	73%	1.5회회
6개월	1,367,244,600원원	1,006,055,000원원	73%	1.5회회
12개월	1,238,035,280원원	984,868,570원원	77%	1.6회회

2026년 5월 도시형생활주택 추천경매 | 광진구 화양동 엘리시아1차

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr