창원지방법원 진주지원에서 진행되는 2023타경37003, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

경남 경매추천 | 상가주택 낙찰가 분석합니다. (건물 88.7평, 토지 55.0평)

소 재 지	경상남도 진주시 하대동 125-20
물건용도	상가주택
토지면적	181.90㎡(55.02평)
건물면적	293.12㎡(88.67평)
사건번호	2023타경37003
감정평가액	671,623,240원
최저입찰가	(100%) 671,623,240원
입 찰 일	2026.04.06(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하대동 125-20	대	181.9㎡ (55.02평)
건물	하대동 125-20	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	86.11㎡ (26.05평)
	하대동 125-20	2층 다가구주택 철근콘크리트구조	108.59㎡ (32.85평)
	하대동 125-20	3층 주택 철근콘크리트구조	98.42㎡ (29.77평)

[위치/주위환경] 기호(1,2) 본건은 경상남도 진주시 사봉면 부계리 소재 사봉부계보건진료소 북동측 인근에 위치하고 부근은 순수임야, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대임.
기호(3) 본건은 경상남도 진주시 사봉면 사곡리 소재 사봉면사부소 북동측 근거리에 위치하며 부근은 농경지, 순수임야 등으로 형성된 면소재지 인근의 농경지대임.
기호(4) 본건은 경상남도 진주시 장재동 소재 경남예술고등학교 남서측 근거리에 위치하고 부근은 경지정리된 농경지, 순수임야 등으로 형성된 도시근교 농촌지대임.
기호(5) 본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 동진초등학교 서측 인근에 위치하고 부근은 다가구주택, 단독주택, 점포, 주상복합이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 기호(1,2) 본건 인접필지를 통하여 출입가능하고 관내 대중교통 사정은 보통정도임.
기호(3) 본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 면 소재지 인근 및 간선도로 인근에 위치하여 관내 대중교통 사정은 비교적 양호한 편임.
기호(4) 본건까지 소형차량 출입 가능하나 시 외곽에 위치하여 일반 대중교통 사정은 보통정도임.
기호(5) 본건까지 ？소형차량 출입이 용이하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나 노선 수, 운행 횟수 등을 고려시 보통정도임.
3)형태 및 이용상태 기호(1,2) 남서하향 경사지내의 부정형의 토지로서 현재 순수산림임.
기호(3) 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 현재 "전"으로 이용중임.
기호(4) 지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 현재 "답"으로 이용중임.
기호(5) 자체지반 평탄한 가각정리된 장방형의 토지로서 현재 주상복합건물부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1,2) 맹지임.
기호(3) 2차선아스팔트 포장도로와 접함.
기호(4) 3-4M 정도의 콘크리트 포장도로와 접함.
기호(5) 남측으로 폭 약 10m, 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(1) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞임.
기호(2) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 철도 보호지구＜철도안전법＞임.
기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞임.
기호(4) 생산녹지지역, 중로1류(폭20-25m)(2023-04-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호(5) 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭10-12m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함)임.
6)제시목록 외의 물건 기호(1,2) 지상에 자연생 소나무 및 활잡목이 자생하고 있음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 현재 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호(6) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건으로서, 사용승인일: 2017.09.07 외벽: 화강석치장, 후면 스톤코트마감, 내벽: 벽지 및 타일마감, 모르타르위 페인트마감 등 바닥: 데코타일 및 자기질타일, 강화마루 등 창호: 강화유리 및 새시단창, 하이새시이중창 임.
[이용상태] 단독주택 및 제1종근린생활시설(1층: 편의점, 2층 다가구주택, 3층 단독주택(다락 포함))으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 주택부분은 도시가스에 의한 난방설비 되어 있음.
4)부합물 및 종물 없 음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1986년12월8일	소유권
2013년4월18일	근저당권	420,000,000원
2022년5월30일	가압류	868,360,748원
2023년8월8일	가압류	540,000,000원
2023년8월16일	가압류	187,000,000원
2023년8월23일	가압류	200,000,000원
2023년8월31일	가압류	874,000,000원
2023년9월25일	강제경매
2023년9월26일	가압류	6,434,595원
2023년11월7일	가압류	194,076,540원
2023년12월8일	가압류	30,000,000원
2023년12월13일	가압류	51,622,370원
2025년6월24일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년9월11일	소유권
2017년9월15일	근저당권	420,000,000원
2022년5월30일	가압류	868,360,748원
2023년8월8일	가압류	540,000,000원
2023년8월16일	가압류	187,000,000원
2023년8월23일	가압류	200,000,000원
2023년8월31일	가압류	874,000,000원
2023년9월25일	강제경매
2023년9월26일	가압류	6,434,595원
2023년11월7일	가압류	194,076,540원
2023년12월8일	가압류	30,000,000원
2023년12월13일	가압류	51,622,370원
2024년1월12일	압류
2025년6월24일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -건물 3층의 다락부분 및 계단실은 건물 가격에 포함 평가함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3254)입니다.
입찰일은 2026.04.06입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(36,099,517원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경30954,2025타경30958, 병합 2023타경37201,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 913일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 913일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : [목록1]2013.4.18.[근저당권] 설정 [목록2]2017.9.15.[근저당권]

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 주거지역. 녹지지역. 계획관리지역. 제2종일반주거지역. 생산녹지지역. 보전산지. 간선도로. 철근콘크리트구조. 도시가스.

사건번호 : 2023타경37003 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,373,242,270원원	546,469,498원원	45%	4회회
6개월	883,234,638원원	378,122,249원원	50%	5.4회회
12개월	1,039,285,291원원	599,390,845원원	52%	4.8회회

경남 경매추천 | 상가주택 낙찰가 분석합니다. (건물 88.7평, 토지 55.0평)

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01