첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 관악구 신림동 94-282의 다세대(빌라) 경매건입니다.

서울시 관악구 신림동 다세대(빌라) 경매 물건 / 2025타경102764

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 94-282 해담채 103동 1층101호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	24.48㎡(7.41평)
건물면적	40.86㎡(12.36평)
사건번호	2025타경102764
감정평가액	386,000,000원
최저입찰가	(100%) 386,000,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신림동 94-282	732분의 24.48	24.48㎡ (7.41평)
건물	신림동 94-282	1 철근콘크리트구조	40.86㎡ (12.36평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재‘신관중학교’동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.
[건물구조] 대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: -
창호: 샤시 창호 등임.
[이용상태] 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.
[토지형상/이용상태] 본건은 4필지 일단의 부정형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남동측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함 [토지이용계획] 일련번호 1,2: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호범＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변)
일련번호 3,4: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호범＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
[공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계 미상

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월5일	소유권
2023년10월23일	임차권설정	385,000,000원
2025년4월28일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 385,000,000원, 전입일자 2021.10.05., 확정일자 2021.10.01.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1815)입니다.
입찰일은 2026.03.31입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 323일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 323일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.04.28.강제경매개시 설정 결정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

사건번호 : 2025타경102764 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	300,740,244원원	206,474,060원원	69%	6회회
6개월	302,927,219원원	216,205,475원원	71%	5.7회회
12개월	323,976,372원원	225,288,327원원	71%	4.9회회

서울시 관악구 신림동 다세대(빌라) 경매 물건 / 2025타경102764

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr