감정 45억 5200만원 → 최저 23억 3062만원! 서울시 양천구 신정동 1182-11 상가 경매를 소개합니다.

서울시 양천구 신정동 상가 경매 함정이 있을까? ☎ 2025타경11011

"살고싶은 도시 살기좋은 양천 - 서울특별시 양천구"

소 재 지	서울특별시 양천구 신정동 1182-11 지하1층101호
물건용도	상가
토지면적	317.41㎡(96.02평)
건물면적	1,368.90㎡(414.09평)
사건번호	2025타경11011
감정평가액	4,552,000,000원
최저입찰가	(51%) 2,330,624,000원
입 찰 일	2026.07.30(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1478233

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신정동 1182-11	1704.4분의 254.55	254.55㎡ (77.00평)
	신정동 1182-11	1704.4분의 6.5838	6.5838㎡ (1.99평)
	신정동 1182-11	1704.4분의 56.273	56.273㎡ (17.02평)
건물	신정동 1182-11	철근콘크리트조	1097.81㎡ (332.09평)
	신정동 1182-11	철근콘크리트조	28.39㎡ (8.59평)
	신정동 1182-11	철근콘크리트조	242.7㎡ (73.42평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '남명초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 '신정네거리역' 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 7층 건물 내 제지하1층 제101호 외 2개호로서, 외벽: 외장판넬붙임 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 바닥: 타일붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.
[이용상태] - 기호(가): 집합건축물대장상 '소매점 및 대중음식점'임.
- 기호(나): 집합건축물대장상 '소매점'임.
- 기호(다): 집합건축물대장상 '대중음식점'임.
- 기호(가) ~ 기호(다)는 마트(상호명: 미도파마트) 및 창고 등으로 이용중이었으나, 기준시 점 현재 영업 중단 상태로서, 내부에 소유자 미상의 집기 및 비품 등이 있는 것으로 탐문 조사됨.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 동측으로 노폭 약 30m, 북측으로 노폭 약 25m, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(접합), 가축사 육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 진입표면구역＜공항시설법＞, 상대보호구 역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(강서양 천교육청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77 ~257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 재정비촉진지구＜도시재정비 촉진을 위한 특별법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 건축선임.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] -.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년8월2일	소유권
2024년5월27일	근저당권	3,360,000,000원
2025년5월29일	압류
2025년6월2일	근저당권	600,000,000원
2025년6월10일	가압류	63,070,200원
2025년6월23일	가압류	208,675,000원
2025년7월7일	가압류	4,652,822원
2025년7월11일	가압류	22,962,000원
2025년7월25일	임의경매
2025년7월29일	압류
2025년8월1일	압류
2025년8월11일	가압류	163,673,146원
2025년8월13일	압류
2025년9월2일	가압류	2,562,576원
2026년2월23일	압류
2026년2월24일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄 매각 - 집합건축물대장상 '소매점 및 대중음식점'으로 등재되어 있음 - 집합건축물대장 표제부상 대지면적은 1,741.2㎡이나, 집합건물 등기사항전부증명서 표제부상 대지권의 목적인 토지의 면적 및 토지대장상 면적은 1,704.4㎡로 이는 토지의 분할이 반영되지 않은 것임 - 101호~103호의 경계표지 및 건물번호표지는 존재하지 않는 것으로 탐문, 101호~103호는 전체가 하나로 오픈되어 있으며 마 트 및 창고등으로 이용중이었으나 현재는 영업 중단 상태로 내부에 집기 및 비품등이 있음 - 집합건축물대장상 건축과-13126(2015.07.01., 지하1층 보조계단 무단철거)호, 건축과-9718(2017.05.19., 미관지구 건축후퇴선 구조물설치 약 2.8㎡)호, 건축과-15099(2017.08.07., 건축후퇴선부분(측면) 구조물 침범 약 12㎡)호에 의거 위반건축물 표기

[부동산 현황조사서 비고란]
당해 부동산의 지하에는 정확한 호수 구분의 표시가 보이지 않았고, 전체가 하나로 오픈되어 있으며, 내부는 어떤 내용의 짐인지는 모르나 종이박스가 쌓여 있으며, 마트에서 사용하는 카트 등도 있음. 전에 마트를 하였던 것처럼 보이나 지금은 아무런 영업을 하지 않은 것으로 보임. 호수의 구분에 대하여는 정확한 측량 등이 필요할 것으로 보임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ (02)2192-1333)입니다.
입찰일은 2026.07.30입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 339일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 339일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.05.27. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 재정비촉진지구. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트조. 평스라브지붕. 스라브지붕.

사건번호 : 2025타경11011 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,519,365,000원원	967,500,000원원	75%	2회회
6개월	782,546,000원원	515,900,000원원	73%	2회회
12개월	646,843,102원원	481,025,000원원	79%	1.8회회

서울시 양천구 신정동 상가 경매 함정이 있을까? ☎ 2025타경11011

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1478233