서울남부지방법원의 2025타경8651 사건, 14억 8000만원짜리 아파트 경매물건입니다.

서울시 강서구 마곡동 아파트경매 ★ 강서구 경매로 나왔는데 안전한가?

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

소 재 지	서울특별시 강서구 마곡동 1589 마곡힐스테이트 102동 9층902호
물건용도	아파트
토지면적
건물면적	84.98㎡(25.71평)
사건번호	2025타경8651
감정평가액	1,480,000,000원
최저입찰가	(100%) 1,480,000,000원
입 찰 일	2026.03.25(수) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	마곡동 1589	대지권 미등기	㎡
건물	마곡동 1589	1 철근콘크리트구조	84.98㎡ (25.71평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 소재하는 ""공항초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 부근은 대단위아파트단지 및 다세대주택등의 공동주택과 각종 근린생활시설, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임 [교통상황] 본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철 9호선 ""신방화역""등이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 무난함 [건물구조] 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕) 15층건(사용승인일자: 2017. 8. 3)중 제 9층 제 902호로 외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일 등 깔기 창호: 하이새시창임 [이용상태] 아파트로 이용중이며 ""건축물현황도"" 기준하여 방3, 거실, 주방, 욕실2등의 구조 [설비내역] 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하층에 주차장시설등이 되어 있음 [토지형상/이용상태] 본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(아파트)부지로 이용중임 7)인접 도로상태등 단지내 도로 정비되어 있으며 단지 북측으로 약 15미터폭, 남측으로 약 20미터폭 (마곡중앙3로)등의 아스팔트포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임 [토지이용계획] 마곡동 1589기준 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도시기타용도지역지구기타(주택재건축정비구역-공동주택및부대복리시설)＜건축법＞, 도시기타용도지역지구미분류＜건축법＞, 수평표면구역(수평표면)＜공항시설법＞, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)＜학교보건법＞)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 정비구역(긴등마을주택재건축정비구역)＜도시 및 주거환경정비법＞, 재정비촉진지구＜도시재정비 촉진을 위한 특별법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 부설주차장(608-127 부설주차장)(저촉)＜주차장법＞ 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 건축선(2019-04-03)
[공부와의 차이] 제시목록상 지번은 마곡동 725-1이나 토지이용계획확인서 및 집합건축물대장, 등기사항 전부증명서상 지번은 마곡동 1589로 2025.1.3 부동산정보과-182(2025.01.03)호에 의거 지번 변경됨 [참고사항] 1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 아파트단지는 총 8개동, 603세대로 이루어져 있음

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2024년12월6일	소유권
2017년9월26일	소유권
2024년12월6일	소유권
2024년12월6일	소유권
2017년9월26일	근저당권	600,000,000원
2018년9월11일	근저당권	276,000,000원
2019년7월22일	근저당권	285,600,000원
2024년8월12일	가압류	50,500,000원
2024년9월2일	가압류	6,000,000원
2024년10월2일	가압류	1,867,823,353원
2024년10월10일	가압류	1,342,980,000원
2024년12월3일	가압류	150,000,000원
2025년1월7일	가압류	197,789,882원
2025년3월24일	임의경매
2025년6월9일	가압류	25,180,350원
2025년6월11일	가압류	91,213,510원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 부동산정보과-182호(2025.01.03.)에 의거 '마곡동 725-1'에서 '마곡동 1589'로 지번이 변경됨 - 대지권 미등기로 추후 적정 대지지분이 이전될 것을 전제로 적정 대지권을 포함하여 평가

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2026.03.25입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,480,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 427,693,369원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 352일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 352일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.09.26. 근저당권 설정