제주지방법원에서 진행 중인 사건번호 2025타경7922의 경매물건입니다. 현재 최저가는 4억 8231만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

서귀포 하원동 4억 8231만원 634.3평 ρ 전 경매로 싸게 사는 방법?

"청정 건강 도시"

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 하원동 1196-1
물건용도	전
토지면적	2,097.00㎡(634.34평)
건물면적
사건번호	2025타경7922
감정평가액	482,310,000원
최저입찰가	(100%) 482,310,000원
입 찰 일	2026.03.17(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	하원동 1196-1	전	2097㎡ (634.34평)
제시외건물	하원동 1196-1	창고	13.2 ㎡(3.99평) 제외
제시외건물	하원동 1196-1	비닐하우스	1450 ㎡(438.63평) 제외

[위치/주위환경] 제주특별자치도 서귀포시 하원동 소재 '하원초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 일대는 단독주택 및 과수원 등이 혼재합니다.
[교통상황] 기호(1)까지, 기호(2)인근까지 제반차량의 통행이 용이하고, 근거리에 중산간도로가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.
3)형태 및 이용상태 기호(1, 2)는 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 과수원(비닐하우스)으로 이용중입니다.
4)인접 도로상태 기호(1) 남측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접하고, 기호(2) 서측으로 폭 약 2m의 포장도로에 접합니다.
[토지이용계획] 기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시), 공장설립제한지역(2016-11-28)입니다.
기호(2): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시), 역사문화환경보존지역(2024-09-04), 공장설립제한지역(2016-11-28)입니다.
6)제시목록 외의 물건 ""지적 및 건물개황도""참조 바랍니다.
[공부와의 차이] 기호(1, 2)는 공부상 지목이 전이나 현황 과수원입니다. [참고사항] 기호(1, 2)는 농지취득자격증명을 요하는 토지로 판단되어 해당관청에 확인바라며, 임대관계는 미상입니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2018년5월3일	소유권
2020년9월2일	근저당권	144,000,000원
2020년9월2일	지상권
2023년8월17일	근저당권	60,000,000원
2024년8월1일	근저당권	60,000,000원
2024년11월28일	근저당권	24,000,000원
2025년4월21일	임의경매
2025년5월28일	가압류	5,061,369원
2025년7월14일	(1)가압류	14,902,617원
2025년7월14일	(2)가압류	22,959,838원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립여부는 불분명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다]. - 지상에 식재되어 있는 과수목(감귤나무)은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가함. - 지상에 소재하는 제시외 철파이프조 비닐하우스 약 1,450㎡ 및 블럭조 스레트지붕 단층창고 약 13.2㎡ [감정평가서 건물개황 도 '(ㄱ)'부분] 매각 제외. - 본건 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '과수원'임.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지 1.(하원동 1196-1) 전 (일부 휴경상태이고, 일부 아래와 같이 제시외 건물이 소재함) 위 지상 제시외 건물 ㄱ.파이프조 비닐지붕 단층 비닐하우스 ㄴ.블럭조 스레트지붕 단층 창고 등이 소재하며, 비닐하우스 내부

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2160)입니다.
입찰일은 2026.03.17입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 317일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 317일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020. 09. 02. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역.

사건번호 : 2025타경7922 (제주지방법원)

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