강서구 화곡동의 다세대(빌라) 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 2회 유찰되어 1억 5392만원까지 떨어졌습니다.

다세대(빌라) 경매초보도 쉽게! 서울시 화곡동 ※ 낙찰가 분석

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

소 재 지	서울특별시 강서구 화곡동 46-380 하이63 제4층 제401호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	25.45㎡(7.70평)
건물면적	56.03㎡(16.95평)
사건번호	2025타경10599
감정평가액	240,500,000원
최저입찰가	(64%) 153,920,000원
입 찰 일	2026.06.02(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 46-380	225분의 25.45	25.45㎡ (7.70평)
건물	화곡동 46-380	철근콘크리트구조	35.03㎡ (10.60평)
제시외건물	화곡동 46-380	베란다	21 ㎡(6.35평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 인조석 및 몰탈 마감 등, 창호 : 하이새시 창호등임.
[이용상태] (가) : 공동주택(방1, 거실1, 화장실1)(다세대주택)으로 이용중임.
(ㄱ) : 베란다로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 무인택배함 등이 있음.
[토지형상/이용상태] 완경사지대에 형성된 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 수평표면구역(수평표면)＜공항시설법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 본건은 집합건축물대장(전유부)에 ""조립식패널조 21㎡ 무단증축"" 하여 위반건축물로 기재되어 있는 바, 테라스에 지붕 및 벽채를 설치한 것으로 탐문되며 귀 면적은 ""강서구청 주택과""에서 확인하였음.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2025년7월8일	강제경매
2020년3월9일	소유권
2020년8월13일	압류
2021년2월16일	압류
2021년4월8일	압류
2021년8월17일	압류
2021년12월10일	압류
2021년12월22일	압류
2022년1월25일	가압류	140,000,000원
2022년3월2일	압류
2023년1월4일	압류
2023년8월9일	임차권설정	210,000,000원
2023년12월6일	가압류	1,360,000원
2023년12월18일	압류
2025년1월13일	압류
2025년5월22일	압류
2025년7월15일	압류
2025년12월19일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 210,000,000원, 전입일자 2019.05.07. 확정일자 2019.04.19.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
제시외 건물 포함 집합건축물대장(전유부)에 '조립식패널조 21㎡ 무단증축'으로 위반건축물 등재(감정서참고)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1957)입니다.
입찰일은 2026.06.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 312일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 312일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.08.13. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 주차장. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕. 방1. 화장실1.

사건번호 : 2025타경10599 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	268,922,086원원	190,552,970원원	71%	2.5회회
6개월	265,219,250원원	190,590,493원원	72%	2.5회회
12개월	262,351,412원원	196,171,327원원	75%	2.4회회

다세대(빌라) 경매초보도 쉽게! 서울시 화곡동 ※ 낙찰가 분석

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com