서울남부지방법원에서 진행 중인 사건번호 2025타경9610의 경매물건입니다. 현재 최저가는 1억 4336만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

2억 2400만원짜리 다세대(빌라) 1억 4336만원에? 서울시 개봉동 다세대(빌라)경매 경매고수가 알려드려요

"따뜻한 동행 변화하는 구로 - 서울특별시 구로구"

소 재 지	서울특별시 구로구 개봉동 320-12 제2층 제201호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	20.54㎡(6.21평)
건물면적	29.39㎡(8.89평)
사건번호	2025타경9610
감정평가액	224,000,000원
최저입찰가	(64%) 143,360,000원
입 찰 일	2026.05.28(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	개봉동 320-12	307.8분의 20.54	20.54㎡ (6.21평)
건물	개봉동 320-12	철근콘크리트구조	29.39㎡ (8.89평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 지하철1호선 ""개봉역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽: 벽돌 치장쌓기 등 마감, 내벽: 벽지 및 인테리어 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.
[이용상태] 다세대주택으로 이용중임.(별첨 ""내부구조도"" 참조.)
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 2필지 일단의 세장형의 완경사 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설(사무소)건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 기호(1),(2) 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)＜공항시설법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 집합건축물대장 현황도면 호별배치와 현황 호별배치가 상이하여 귀원과 협의후 공부(집합건축물대장 현황도면)상 호별배치를 기준하여 평가하였으므로 경매진행시 재확인 및 참고하시기 바람.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년12월27일	소유권
2022년12월12일	약정/금지사항/환매특약
2024년4월12일	임차권설정	205,000,000원
2024년12월4일	압류
2025년4월16일	강제경매
2025년4월25일	압류
2025년7월15일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 감정평가서상 매각대상 부동산은 공부와 현황이 불일치함(201호 내지 203호의 등기기록 및 건묵물대장 현황도와 현관문 호수 표시가 바뀌어 있고(공부상 201호는 현황상 202호, 공부상 202호는 현황상 203호, 공부상 203호는 현황상 201호), 전유부분의 면적, 대지권비율, 감정평가금액이 다소 상이) - 공부상 201호의 소유자 김용상이 현황상(문패상) 201호(공부상 203호)를 잘못 점유하였고, 이를 오승균에게 임대함 - 본건 매각대상 부동산은 공부상 201호(현황상 202호)를 기준(감정평가서 호별배치도 및 내부구조도상 '적색선 내 부분')으로 매각하고, 임차인에 대한 배당은 현황상 201호를 기준으로 진행함 - 매각대상인 공부상 201호(현황상 202호)의 인도와 관련하여 매수인이 별도의 인도소송을 제기하여야 할 가능성이 있음 - 임차인 오승균 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

[부동산 현황조사서 비고란]
* 문패상 202호로 방문하여 조사하였음 * 201호와 202호의 세대 출입문을 비교하여 사진을 첨부하였고,안내문을 이 사건 부동산인 201호 세대 현관문 틈에 남겼음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.05.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 396일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 396일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.12.04. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방.

사건번호 : 2025타경9610 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	275,090,413원원	190,317,743원원	69%	3회회
6개월	274,339,546원원	189,145,510원원	69%	3.1회회
12개월	274,812,753원원	199,813,978원원	73%	2.7회회

2억 2400만원짜리 다세대(빌라) 1억 4336만원에? 서울시 개봉동 다세대(빌라)경매 경매고수가 알려드려요

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com