울주군 두서면 활천리에 위치한 본 전 경매물건은 5억 3815만원짜리가 5억 3815만원까지 떨어진 상태입니다.

[2025타경1226] 울산시 울주군 두서면 전경매 ※ 첫 입찰 / 토지 860.9평

"울산광역시 울주! 천년을 빚다' 미래를 열다 - 울산광역시 울주군"

소 재 지	울산광역시 울주군 두서면 활천리 458-4
물건용도	전
토지면적	2,846.00㎡(860.92평)
건물면적
사건번호	2025타경1226
감정평가액	538,148,000원
최저입찰가	(100%) 538,148,000원
입 찰 일	2026.03.10(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	활천리 458-4	전	2846㎡ (860.92평)
제시외건물	활천리 458-4	감나무, 배나무	포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 '활천마을' 북측 등 인근에 위치하고, 부근은 일반 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로서 제반 환경조건은 대체로 보통시 됨.
[교통상황] 동측 인근으로 고속도로 및 활천IC가 통과하는 등 일반적인 교통사정은 대체로 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 남하향 완경사지내에 위치하는 부정형의 토지로 전(묵전 등)으로 이용중임.
기호(2) : 대체로 평지로서 부정형의 토지로 전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 맹지상태임.
기호(2) : 현황 농로가 개설되어 있어 차량 접근이 가능함.
[토지이용계획] 기호(1) : 농림지역, 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 철도(저촉), 가축사육제한구역 (2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 철도보호지구＜철도안전법＞ 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거 리제한 250m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 소유불명의 (ㄱ) 철파이프조 비닐하우스 창고 등(폭 약6m x 길이 약30m = 180㎡), (ㄴ) 감나 무1주, (ㄷ) 배나무 4주, (ㄷ) 감나무 1주, (ㄹ) 배나무 5주, (ㅁ) 사과나무 3주가 각각 소 재함.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 1) 기호(1) 토지 상단부위에 자연 발생적으로 자생하는 소나무 등 잡목이 있으나 경제적 가치가 희박한 것으로 판단됩니다.
2) 기호(1) 토지는 토지이용계획확인서상 용도지역이 농림지역, 보전관리지역, 자 연녹지지역으로 기재되어 있어 도면에 의한 개략적인 면적을 각각 사정하여 구 분하여 평가하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.
3) 본건 기호(1) 토지는 조사기준일 현재 칡능쿨, 잡식물, 잡목 등으로 대부분 우 거져 있습니다. 육안상으로는 분묘 소재 여부의 파악이 곤란한 바, 경매 진행시 재확인 하시기 바랍니다.
4) 기호(1) 토지상에 제시외(ㅁ)이 소재하나 매각대상에서 제외되어도 토지가치에 미치는 영향은 없겠습니다.
5) 기호(2) 제시외(ㄱ) 비닐하우스가 매각대상에서 제외되어 소유권행사에 제한받 는 경우의 토지가치를 별도로 표기하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.
6) 기호(2) 제시외(ㄴ,ㄷ,ㄹ)은 매각대상에서 제외되어도 토지의 소유권행사에 제 한이 없을 것으로 판단됩니다.
7) 제시외(ㄹ)은 본건 토지(2)와 북측 산24-2가 지적경계부근에 식재되어 있어 배 나무 5주 중 일부 내지 전부가 인접 북측 산24-2에 소재할 수 있을 수 있는 것 으로 사료되고, 정확한 것은 측량을 요하나, 제시외로 평가하였으니 경매 진행 시 재확인 하시기 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2025년6월13일	소유권
2025년6월13일	소유권
2025년6월13일	소유권
2020년11월25일	근저당권	325,000,000원
2022년12월16일	압류
2025년6월20일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 이 사건 대지부분에 법정지상권 성립 여부는 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신청보증금을 몰수 함). 2. 제시외 건물(철파이프조 창고등 비닐하우스 180㎡) 매각에서 제외함. 제시외 수목(감나무 2주, 배나무 9주) 매각에 포함하나, 제시외 목록 2-4. 배나무 5주 중 일부 또는 전부가 북측 활천리 산24-2와 지적경계부근에 식재되어 정확한 소재를 위해 지적 측량이 필요함. 최저매각가격은 제시외 건물(비닐하우스)이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권행사를 제한받는 경우의 가격 임.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 1. - 일부는 잡목 등 자생하는 임야이고

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8268)입니다.
입찰일은 2026.03.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.11.25. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 농림지역. 녹지지역. 보전관리지역. 자연녹지지역. 차량 접근이 가능.

사건번호 : 2025타경1226 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.