이번에 소개할 경매물건은 서울시 은평구에 위치한 다세대(빌라)입니다. 최저입찰가는 1억 4720만원입니다.

2억 3000만원짜리 다세대(빌라) 1억 4720만원에? 서울시 구산동 다세대(빌라)경매 경매고수가 알려드려요

"북한산 큰숲 · 은평 · 내일의 중심 변화의 은평 - 서울특별시 은평구"

소 재 지	서울특별시 은평구 구산동 177-127 헤렌하우스 6층601호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	19.88㎡(6.01평)
건물면적	29.60㎡(8.95평)
사건번호	2025타경51682
감정평가액	230,000,000원
최저입찰가	(64%) 147,200,000원
입 찰 일	2026.05.19(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	구산동 177-127	359분의 19.88	19.88㎡ (6.01평)
건물	구산동 177-127	철근콘크리트구조	29.6㎡ (8.95평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산중교"" 남측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약3~4분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건내 제6층 제601호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.
[이용상태] 현관1·방2·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.
[설비내역] 상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.
[토지형상/이용상태] 2필지 일단의 가장형으로서, 다세대주택(도시형생활주택,단지형다세대) 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.
[토지이용계획] 기호1·2: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀 억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변)
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대관계 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년5월24일	소유권
2024년10월4일	임차권설정	195,000,000원
2025년7월9일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2024. 10. 4. 등기) 있음(임대차보증금 195,000,000원(2022.8.30. 금 5,000,000원 증액), 전입일 2020. 9. 29., 확정일자 1피 2020. 8. 7., 2차 2022.8.31.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하 면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1327)입니다.
입찰일은 2026.05.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 7월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 312일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 312일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.7.9. 강제경매개시결 설정 정

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 가스보일러. 방2. 화장실1.

사건번호 : 2025타경51682 (서울서부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,216,190,335원원	976,647,450원원	84%	1.5회회
6개월	1,216,190,335원원	976,647,450원원	84%	1.5회회
12개월	1,984,342,178원원	1,566,344,975원원	82%	1.8회회

2억 3000만원짜리 다세대(빌라) 1억 4720만원에? 서울시 구산동 다세대(빌라)경매 경매고수가 알려드려요

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr