감정가 2억, 첫 입찰된 울산시 남구 신정동 아파트의 최저입찰가는 2억입니다.

2억짜리 아파트, 울산시 신정동 경매 함정은?

"The heart of Ulsan' Happy Namgu - 울산광역시 남구"

소 재 지	울산광역시 남구 신정동 1821-2 삼진파크아파트 2동 4층401호
물건용도	아파트
토지면적	29.40㎡(8.89평)
건물면적	45.81㎡(13.86평)
사건번호	2025타경947
감정평가액	200,000,000원
최저입찰가	(100%) 200,000,000원
입 찰 일	2026.03.04(수) 10:00

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신정동 1821-2	2501.6분의 29.4	29.4㎡ (8.89평)
건물	신정동 1821-2	2 철근콩크리트조	45.81㎡ (13.86평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""공업탑로터리"" 남동측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제401호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호 등 임.
[이용상태] 공동주택(아파트)임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건 북측 및 남측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2017-11-30)(월평초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(2024-12-20)(여천천)임.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년1월18일	소유권
2017년5월18일	근저당권	36,000,000원
2021년2월9일	근저당권	50,000,000원
2021년5월18일	가등기
2021년6월2일	가압류	56,509,589원
2024년7월17일	압류
2024년12월5일	압류
2025년2월25일	임의경매
2025년3월11일	압류
2025년4월30일	가압류	20,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 울산

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2026.03.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 200,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 50,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 359일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 359일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.05.18.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 차량접근이 가능. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

사건번호 : 2025타경947 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.