대전지방법원 서산지원의 2024타경5412 사건, 18억 5371만원짜리 건물 경매물건입니다.

감정가 18억 5371만원! 태안읍 건물 경매 투자로 어떠세요? (건물 151.0평)

"대한민국의 정원 - 충청남도 태안군"

소 재 지	충청남도 태안군 태안읍 남문리 40
물건용도	건물
토지면적	5,242.00㎡(1,585.71평)
건물면적	499.07㎡(150.97평)
사건번호	2024타경5412
감정평가액	1,853,711,080원
최저입찰가	(100%) 1,853,711,080원
입 찰 일	2026.03.04(수) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	남문리 38-2	전	739㎡ (223.55평)
	남문리 39	전	544㎡ (164.56평)
	남문리 40-1	전	500㎡ (151.25평)
	남문리 40-2	전	1004㎡ (303.71평)
	남문리 40	대	2455㎡ (742.64평)
건물	남문리 40	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	281.45㎡ (85.14평)
건물	남문리 40	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	217.62㎡ (65.83평)
제시외건물	남문리 38-2	단독주택	114.75 ㎡(34.71평) 제외
	남문리 38-2	단독주택	124.62 ㎡(37.70평) 제외
	남문리 39	수목	포함
	남문리 40-2	근린생활시설	573.6 ㎡(173.51평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 ""태안군청"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전 및 답 등의 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(2) : 부정형 평지이며, 공부상 전이나 현황 신축허가 득하여 건물 신축 중인 토지임.
기호(3) : 부정형 평지이며, 공부상 전이나 현황 기호(3~5) 및 남문리 40번지 포함한 4필 일단으로 증축허가 득한 토지이며, 주차장임.
기호(4) : 부정형 평지이며, 공부상 전이나 현황 기호(3~5) 및 남문리 40번지 포함한 4필 일단으로 증축허가 득한 토지이며, 일부 도로 및 구거임.
기호(5) : 부정형 평지이며, 공부상 전이나 현황 기호(3~5) 및 남문리 40번지 포함한 4필 일단으로 증축허가 득한 토지이며, 건물 신축 중인 토지임.
4)인접 도로상태 기호(2) : 본건 북측으로 폭 약 3m 내외의 도로에 접함.
기호(3~5) : 본건 동측으로 왕복 2차선 및 북측으로 폭 약 3m 내외의 도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(2,5) : 도시지역(2022-09-14), 자연녹지지역(2014-01-00), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
기호(3,4) : 도시지역(2022-09-14), 자연녹지지역(2014-01-00), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ) 및 제시외수목(ㄹ)이 소재함.
[공부와의 차이] 기호(2)는 공부상 전이나 현황 신축허가 득하여 건물 신축 중인 토지임.
기호(3)은 공부상 전이나 현황 기호(3~5) 및 남문리 40번지 포함한 4필 일단으로 증축허가 득한 토지이며, 주차장임.
기호(4)는 공부상 전이나 현황 기호(3~5) 및 남문리 40번지 포함한 4필 일단으로 증축허가 득한 토지이며, 일부 도로 및 구거임.
기호(5)는 공부상 전이나 현황 기호(3~5) 및 남문리 40번지 포함한 4필 일단으로 증축허가 득한 토지이며, 건물 신축 중인 토지임.
[참고사항] 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년4월27일	소유권
2023년6월8일	압류
2023년11월1일	압류
2024년7월3일	근저당권	300,000,000원
2024년7월5일	근저당권	250,000,000원
2025년1월15일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년8월30일	소유권
2022년8월30일	근저당권	225,000,000원
2022년11월30일	근저당권	600,000,000원
2023년2월9일	가압류	500,000,000원
2023년9월27일	가압류	100,520,000원
2024년7월3일	근저당권	300,000,000원
2024년7월3일	근저당권	375,000,000원
2024년12월11일	근저당권	250,000,000원
2025년1월15일	임의경매
2025년1월20일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

-목록2,5,6 지상에 제시외 건물로 인하여 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각 -목록2. 신축허가를 득하여 건물신축중임, 목록3. 현황 주차장임, 목록4. 현황 일부 도로 및 구거임, 목록5. 현황 건물 신축중임 -제시외 건물(감정평가서 상 ㄱ~ㄷ), 컨테이너 1동 매각에서 제외 -목록2,5,6 지상에 제시외 건물로 인하여 법정지상권 성립여부 불분명 -목록2,5,6 감정평가액(최저매각가격)은 제시외 건물로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임 -제시외 수목(감정평가서 상 ㄹ) 포함 -목록2,3,4,5 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 원상회복명령 가능성 있음(태안읍장 사실조회회신) -목록3,4,5,6 증축허가를 득한 4필 일단으로 건물 신축 중으로, 그 중 목록4 일부는 대지면적에서 제외되었으므로 재확인 요함 -유치권신고인 주식회사 우형건설로부터 공사대금채권 금 454,000,000원을 위하여 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분 명함

[부동산 현황조사서 비고란]
○ 본건은 태안군청 남동쪽에 있고 모두 인접하여 일단을 형성하고 있으며, 목록 3은 송암로를 통하여, 목록 2, 4는 멧골길을 통하여 각 차량 접근이 양호하며, 목록 5는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 이용하여 접근이 용이하고 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 2 - 공부상 전이나 현재 건부지로 이용하고 있고 지상에는 주택으로 건축된 구조 미상 지붕 미상의 제시외 건물 2동이 소재하며(건축물대장이 존재하지 않는 것으로 보이나 동쪽에 있는 건물은 ‘멧골길 80’, 서쪽에 있는 건물은 ‘멧골길 84’로 표시된 도로명주소 표지판이 부착되어 있음), 각 건물 외벽에 우형건설에서 유치권 행사중이라는 현수막이 게시되어 있

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0701)입니다.
입찰일은 2026.03.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(225,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2025타경50259,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 399일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 399일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1. 2022. 8. 30. 근저당권 목록2~5. 2022. 3. 22. 설정 근저당권 목록6. 2024. 7. 3. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 버스정류장. 주차장. 차량 접근이 가능.

사건번호 : 2024타경5412 (대전지방법원 서산지원)

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