2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 제주 제주 조천읍 조천리의 단독주택 경매건입니다.

제주 조천읍 단독주택, 감정가의 49%에 낙찰 가능성

"소통으로 여는 행복 제주시"

소 재 지	제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 3368-5
물건용도	단독주택
토지면적	449.00㎡(135.82평)
건물면적	210.28㎡(63.61평)
사건번호	2025타경8248
감정평가액	660,887,400원
최저입찰가	(49%) 323,835,000원
입 찰 일	2026.05.19(화) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	조천리 3368-5	대	449㎡ (135.82평)
건물	조천리 3368-5	1층 주택 철근콘크리트구조	98.28㎡ (29.73평)
건물	조천리 3368-5	2층 주택 철근콘크리트구조	74.7㎡ (22.60평)
제시외건물	조천리 3368-5	현관 등	7.2 ㎡(2.18평) 포함
	조천리 3368-5	다용도실 등	10.0 ㎡(3.03평) 포함
	조천리 3368-5	주택(방)	13.0 ㎡(3.93평) 포함
	조천리 3368-5	다용도실	5.7 ㎡(1.72평) 포함
	조천리 3368-5	보일러실	1.4 ㎡(0.42평) 포함

[위치/주위환경] 본건(기호 1, 6)은 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '사리탑교차로' 남서측 인근 에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 지방도 인근 농촌 전원주택지대임.
[위치/주위환경] 본건(기호 3~5)은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 소재 '인수물교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 과수원 등의 농경지 및 일부 주택으로 형성된 마을 인근 농경지대임.
[교통상황] 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 북측 인근에 주간선도로인 일주동로의 조천우회로(1132호 선 지방도)가 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시 됨.
[교통상황] 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 북측 인근에 주간선도로인 일주동로의 조천우회로(1132호 선 지방도)가 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 각 토지 공히 북향의 미미한 경사지대에 소재하는 자루형의 토지로서, '기호 1' 토지는 근린 생활시설(현황 단독주택)'의 부지로 이용 중이며, '기호 6' 토지는 나지 상태임.
3)형태 및 이용상태 북향의 미미한 경사지대에 소재하는 자루형(기호 3, 5) 및 사다리형에 유사한 부정형(기호 4) 토지로서, 각 토지 공히 토지대장상 지목은 '과수원'이나, 현황은 미경작의 나지 상태임.
4)인접 도로상태 각 토지의 북측으로 현황 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.
4)인접 도로상태 각 토지의 서측으로 현황 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 각 토지 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립제한지역＜수도법＞, 경관보전지구4등급(2023-01-30)＜제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)＜ 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
[토지이용계획] 각 토지 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별 법＞임.
6)제시목록 외의 물건 별첨 '사진'과 같이 각 토지 상에 건축용 가설재 등 건축자재가 산재하며, '기호 4' 지상에 이동이 용이한 것으로 판단되는 컨테이너 2개가 소재함.
6)제시목록 외의 물건 별첨 '사진'과 같이 '기호 1' 지상에 먼나무, 소철 등의 조경수 및 정원등, 조경석, 펜스, 수도 등의 조경시설이 갖추어져 있으며, '기호 6' 지상에 이동이 용이한 것으로 판단되는 컨 테이너 1개가 소재함.
[공부와의 차이] 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] '기호 6' 토지의 임대관계는 미상이며, '기호 1' 토지의 임대관계는 '건물감정평가요항표' 참조 바람.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 1층 - 2018.2.1., 2층 - 2019.11.1.(증축))
외벽: 고벽돌 타일, 페인팅 마감 등, 내벽: 도배지 및 내장타일 마감 등, 바닥: 바닥타일 및 강화마루 깔기 등, 창호: 칼라PVC샷시 이중창호 등임.
[이용상태] 일반건축물대장상 '제1종근린생활시설(소매점)'로 등재되어 있으나, 현황은 주택(1층: 방 3, 거실, 주방, 화장실 2 등, 2층: 방 2, 거실, 주방, 화장실 2 등)으로 이용 중임.
[설비내역] 기본 급배수 및 위생설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비, 시스템에어컨설비 등 갖추어져 있음.
4)부합물 및 종물 별첨 '건물개황도' 및 '사진'과 같이 각 층에 부합물 및 종물이 소재함.
[공부와의 차이] 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상의 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'이나, 현황 은 '주택'으로 이용 중임.
[참고사항] 현장조사일 현재 '1층' 부분은 임대 중이며, '2층' 부분은 공실 상태로 조사되었으나, 상세 한 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년3월25일	소유권
2020년6월30일	근저당권	288,000,000원
2020년6월30일	지상권
2025년1월2일	근저당권	150,000,000원
2025년1월15일	가압류	38,283,000원
2025년2월11일	근저당권	26,000,000원
2025년6월12일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년3월25일	소유권
2020년6월30일	근저당권	288,000,000원
2021년1월27일	전세권	90,000,000원
2024년3월15일	전세권	250,000,000원
2025년1월2일	근저당권	150,000,000원
2025년1월15일	가압류	38,283,000원
2025년2월11일	근저당권	26,000,000원
2025년3월21일	임차권설정	90,000,000원
2025년4월22일	압류
2025년6월12일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물, 조경수 및 조경시설 등 매각 포함 - 공부상 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'이나 현황 '주택'으로 이용 중임

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(조천리 3368-5) 대지(소재지2. 제시건물 부지임) - 소재지2(조와로2길 70-1 비동호) 제시 건물 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 제1종근린생활시설 1층 98.28㎡ 2층 74.7㎡, 제시외 건물 ㄱ. 벽돌조 슬래브지붕 단층 현관 및 다용도실 ㄴ. 벽돌조 슬래브지붕 단층 창고 ㄷ. 벽돌조 슬래브지붕 단층 창고

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2168)입니다.
입찰일은 2026.05.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 660,887,400원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 100,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 372일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 372일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.6.30. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 간선도로. 철근콘크리트조. 평슬래브지붕. 슬래브지붕.

사건번호 : 2025타경8248 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,266,460,455원원	487,010,158원원	42%	3.1회회
6개월	1,117,405,616원원	446,653,386원원	68%	2.8회회
12개월	810,576,176원원	353,281,914원원	54%	2.9회회

제주 조천읍 단독주택, 감정가의 49%에 낙찰 가능성

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com