이번 경매는 포천시 창수면 가양리의 공장 물건이며, 감정가의 100% 수준에 입찰 가능합니다.

경기 포천시 창수면 가양리 공장 경매 (최저입찰가: 29억 9470만원)

"새로운 시작 · 비상하는 포천 - 경기도 포천시"

소 재 지	경기도 포천시 창수면 가양리 23-1
물건용도	공장
토지면적	11,016.00㎡(3,332.34평)
건물면적	1,511.50㎡(457.23평)
사건번호	2025타경72477
감정평가액	2,994,702,500원
최저입찰가	(100%) 2,994,702,500원
입 찰 일	2026.02.25(수) 10:30

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1470467

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	가양리 23-1	임야	653㎡ (197.53평)
	가양리 23-2	공장용지	66㎡ (19.97평)
	가양리 23-3	도로	160㎡ (48.40평) 320분의 160 지분전부
	가양리 23-4	임야	402㎡ (121.61평)
	가양리 23-5	임야	128㎡ (38.72평)
	가양리 23-21	전	511㎡ (154.58평)
	가양리 23-22	전	227㎡ (68.67평)
	가양리 23-26	임야	464㎡ (140.36평)
	가양리 23-27	임야	92㎡ (27.83평)
	가양리 23-28	공장용지	6263㎡ (1,894.56평)
	가양리 23-29	공장용지	271㎡ (81.98평)
	가양리 23-30	임야	606㎡ (183.32평)
	가양리 23-31	임야	375㎡ (113.44평)
	가양리 23-32	전	798㎡ (241.40평)
건물	가양리 23-2 가동호	단층 공장 일반철골구조	900㎡ (272.25평)
	가양리 23-2 나동호	단층 사무실 경량철골구조	109㎡ (32.97평)
	가양리 23-2 다동호	단층 공장 기타강구조	79.5㎡ (24.05평)
제시외건물	가양리 23-2 가동호	작업장	300 ㎡(90.75평) 포함
	가양리 23-2 가동호	작업장	42 ㎡(12.71평) 포함
	가양리 23-2 다동호	창고	6 ㎡(1.82평) 포함
	가양리 23-28	작업장	75 ㎡(22.69평) 포함

[위치/주위환경] 본건 부동산은 경기도 포천시 창수면 가양리 소재 ＜장자일반산업단지＞ 북서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 공장 및 창고, 채석장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.
[교통상황] 본건 또는 본건 인접지까지 차량출입 가능하며 인근의 버스정류장 등을 감안시 대중교통수단이용은 대체로 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 1) 기호 2,13,14 : 3필지 일단의 토지로 대체로 부정형의 평탄한 토지로 공업용지임.
3) 기호 1,7~12,15~17 : 각각 대체로 부정형의 평탄 또는 완경사진 현황 '묵전'으로 이용중임.
4) 기호 6 : 대체로 부정형의 평탄한 현황 '도로'임.
4)인접 도로상태 1) 기호 2,13,14 : 본건 토지 공히 일단지로서 본건 도로인 기호 6 토지를 통하여 노폭 약 4-5 미터 내외의 도로에 연결됨.
4) 기호 6 : 본건 도로 포함하여 노폭 약 4-5 미터 내외의 도로에 연결됨.
5) 기호 1,7~12,15~17 : 각각 지적상 맹지이나 인접한 본건토지를 통하여 출입은 가능한 상태임. [토지이용계획] 기호 1,7,8,11,12,15,16 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 기호 2,6,14 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 기호 9,10,17 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, ＜추가기재＞ 영농여건불리농지 영농여건불리농지 기호 13 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(북부지역), 가축사육제한구역(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 별첨 '지적개황도' 참조 [공부와의 차이] 기호 1,7,8,11,12,15,16 : 각각 공부상지목은 '임야'이나 현황 '묵전'상태임.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 기호 13 토지상에 별첨 사진용지와 같이 관정이 소재하는바 토지에 포함 평가하였음.
[건물구조] 기호 3 : 일반철골구조 단층공장으로서 외벽 : 판넬마감 창호 : 샷시창호마감, 기호 4 : 경량철골구조 단층공장(사무실)로서 외벽 : 판넬마감 창호 : 하이샷시창호마감, 기호 5 : 기타강구조 단층공장(기숙사)로서 외벽 : 비닐사이딩마감 창호 : 하이샷시창호마감, 등으로 각각의 관리상태는 보통 또는 양호시됨.
[이용상태] 기호 3 : 공장, 기호 4 : 공장(사무실), 기호 5 : 공장(기숙사)로 각각 이용중임.
[설비내역] 일부 위생 및 급배수설비, 난방설비 등임.
4)부합물 및 종물 별첨 '지적개황도' 참조 [공부와의 차이] -
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 별첨 사진용지와 같이 전기증설(820kw)이 된 상태로서 관련설비는 건물에 포함 평가하였음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년8월5일	소유권
2024년3월5일	근저당권	2,510,000,000원
2024년3월6일	근저당권	150,000,000원
2024년3월6일	근저당권	120,000,000원
2024년10월14일	근저당권	91,000,000원
2024년12월2일	가압류	189,506,557원
2025년1월10일	압류
2025년5월8일	가압류	42,500,000원
2025년6월9일	임의경매
2025년7월24일	압류
2025년10월20일	압류
2026년1월9일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년8월5일	소유권
2024년3월5일	근저당권	2,510,000,000원
2024년3월6일	근저당권	150,000,000원
2024년3월6일	근저당권	120,000,000원
2024년10월14일	근저당권	91,000,000원
2024년12월2일	가압류	189,506,557원
2025년5월8일	가압류	42,500,000원
2025년6월9일	임의경매
2025년10월20일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록6.은 지분매각임 3. 목록1, 7~12, 15~17은 각각 지적도상 맹지이나, 인접한 본건토지를 통하여 출입은 가능한 상태임 4. 목록9.10.17.은 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금미반환) 5. 목록13.토지 지상에 관정이 소재하는바, 토지에 포함하여 평가하고, 목록13.지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외함. 6. 목록3.4.5.는 공부상 목록 2.지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 목록 13.토지 지상에 소재하고 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 1) 목록1. - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 잡풀 등이 있는 상태이며 - 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 2) 목록2. - 공부상 지목은 공장용지이고 - 현황은 잡풀 등이 있는 상태이며 - 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 3) 목록3. - 공부상 일반철골구조 판넬지붕 단층공장이고 - 공부상 본건 공장이 공부상 목록2. 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 목록13. 지상에 소재하고 있음 4) 목록4. - 공부상 경량철골구조 판넬지붕 단층공장(사무실)이고 - 공부상 본건 공장이 공부상 목록2. 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 목록13. 지상에 소재하고 있음 5) 목록5. - 공부상 기타강구조 판넬지붕 단층공장이고 - 공부상 본건 공장이 공부상 목록2. 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 목록13. 지상에 소재하고 있음 6) 목록6. - 공부상 지목은 도로이고 - 현황은 본건 공장 진입로 관련 부지로 사용되고 있으며 - 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0336)입니다.
입찰일은 2026.02.25입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 342일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 342일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.3.5.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 보전산지. 차량출입 가능. 버스정류장.

사건번호 : 2025타경72477 (의정부지방법원)

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