첫 입찰된 제주 서귀포시 표선면 토산리 경매물건입니다. 지금 최저가에 경매 도전해보세요!

서귀포시 과수원경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 3,276.7평)

"청정 건강 도시"

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 264-3
물건용도	과수원
토지면적	10,832.00㎡(3,276.68평)
건물면적	160.10㎡(48.43평)
사건번호	2025타경7470
감정평가액	933,566,000원
최저입찰가	(100%) 933,566,000원
입 찰 일	2026.02.24(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1470160

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	토산리 264-3	과수원	3517㎡ (1,063.89평)
	토산리 264-5	과수원	2667㎡ (806.77평)
	토산리 270-1	과수원	4648㎡ (1,406.02평)
제시외건물	토산리 264-5	창고	71.3 ㎡(21.57평) 포함
	토산리 264-5	물통	11.3 ㎡(3.42평) 포함
	토산리 270-1	물통	10.2 ㎡(3.09평) 포함
	토산리 270-1	창고	67.3 ㎡(20.36평) 포함

[위치/주위환경] ■ 기호(1~3): 본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 소재 ‘토산초등학교’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 전 및 과수원 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] ■ 기호(1~3): 본건 인근까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.
3)형태 및 이용상태 ■ 기호(1,3): 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 폐원상태의 과수원임.
■ 기호(2): 인접토지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 과수원임.
4)인접 도로상태 ■ 기호(1~3): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 통행가능함.
[토지이용계획] ■ 기호(1,3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞.
■ 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞.
6)제시목록 외의 물건 별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바람.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] ■ 임대관계: 미상임.
■ 기타 - 본건 기호(1~3) 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함.
- 본건 기호(3) 토지 일부 지상에 연고미상의 분묘 2기가 소재함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년2월17일	소유권
2011년5월31일	근저당권	48,000,000원
2023년3월3일	가압류	14,250,000원
2023년3월31일	가압류	97,586,964원
2025년2월6일	임의경매
2025년7월29일	압류
2025년12월24일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

-목록3. 일부 지상에 공부상 표기 없는 묘2기가 소재하므로 분묘기지권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-농지취득자격증명 제출요함 -특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아 니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] -일괄매각. 제시외 건물(별지목록2-1, 2-2, 3-1, 3-2) 포함. -목록1. 휴경상태이고 일부지상은 진입로로 이용중임. -목록2. 지상의 과수목 포함평가임. -목록3. 휴경상태이고 일부지상은 진입로로 이용중이며, 일부 지상에 돌담, 철구조물, 공부상 표기 없는 묘2기가 소재함.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(토산리 264-3) 과수원(휴경상태임) 일부 지상은 진입로로 이용중임 - 소재지2(토산리 264-5) 과수원(밀감목이 식재되어 있음) 일부 지상에 철구

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2156)입니다.
입찰일은 2026.02.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 933,566,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 78,858,876원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 370일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 370일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록3. 2011. 5. 31. 근저당권 설정 목록1,2. 2015. 3.24. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장.

사건번호 : 2025타경7470 (제주지방법원)

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