제주지방법원에서 진행 중인 사건번호 2025타경1245의 경매물건입니다. 현재 최저가는 8억 1448만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

제주 제주시 과수원 경매! 1,336.1평

"소통으로 여는 행복 제주시"

소 재 지	제주특별자치도 제주시 삼양일동 35-4
물건용도	과수원
토지면적	4,417.00㎡(1,336.14평)
건물면적
사건번호	2025타경1245
감정평가액	814,480,000원
최저입찰가	(100%) 814,480,000원
입 찰 일	2026.02.10(화) 10:00

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	삼양일동 35-4	전	1200㎡ (363.00평)
토지	삼양일동 62	과수원	3217㎡ (973.14평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 삼양일동 소재 '삼양공동묘지' 동측 인근에 위치하며 주위는 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하나 인근에 버스정류장 등이 미비하여 전반적인 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 세장형의 평지로서 감귤나무 등 식재되어 있음.
기호(2) : 부정형의 평지로서 감귤나무 등 식재되어 있으며 제시외건물, 분묘1기 등 소재함.
4)인접 도로상태 기호(1) : 지적상 맹지임.
기호(2) : 본건 동측으로 세로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1, 2) : 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역임.
6)제시목록 외의 물건 감정평가명세표 및 지적개황도 등 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] 기호(1) 토지는 공부상 지목은 전이나 현황은 과수원임.
[참고사항] 1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(1, 2) 토지상에는 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태, 표준적인 재식주수 등 제반 가격형성요인을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 3) 기호(2) 토지상에는 후첨 지적개황도와 같이 소유권 미상의 제시외건물이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.
4) 기호(2) 토지상에는 후첨 지적개황도와 같이 분묘 1기가 소재하는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
5) 기호(2) 토지는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물 및 분묘에 구애됨이 없이 평가하였으며, 제시외건물 및 분묘로 인하여 당해 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
6) 기호(2) 토지상에는 후첨 지적개황도와 같이 컨테이너 1개동과 이동식 화장실 1개동이 소재하나, 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가제외하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바람. 7) 제시외건물 등의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년8월16일	소유권
2016년8월16일	소유권
2021년4월8일	근저당권	204,000,000원
2021년4월8일	근저당권	120,000,000원
2025년5월8일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

- 목록2. 지상의 매각에서 제외하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명 - 목록2. 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 목록1,2 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격 증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증 명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 수목 포함 평가 - 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 75㎡), 이동식 화장실, 이동식 컨테이너, 파이프조 비닐하우스 매각 제외 - 목록2. 지상에 분묘 1기 소재

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(삼양일동 35-4) 전(밀감목이 식재되어 있음) - 소재지2(삼양일동 62) 과수원(밀감목이 식재되어 있음) 일부 지상에 이동식 화장실, 이동식 컨테이너, 파이프조 비닐하우스 및 제시외 건물 ㄱ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함 * 위 제시외 건물의 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망 * 위 소재지1,2 토지는 지적 경계 구분없이 일단의 형태임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2153)입니다.
입찰일은 2026.02.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 814,480,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 99,045,925원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.04.08.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 차량접근이 가능.

사건번호 : 2025타경1245 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	761,239,889원원	314,897,318원원	43%	3.1회회
6개월	796,645,842원원	335,845,837원원	44%	3회회
12개월	720,403,356원원	297,053,447원원	43%	3회회

제주 제주시 과수원 경매! 1,336.1평

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-10	2025타경8142	[과수원] 제주시 용강동 554 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,218.84평	1,226,439,000원 1,226,439,000원	신건 (0회)
	2026-02-10	2025타경1245	[과수원] 제주시 삼양일동 35-4 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,336.14평	814,480,000원 814,480,000원	신건 (0회)
	2026-02-03	2025타경7805	[과수원] 제주시 애월읍 하귀1리 1132-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 752.92평	1,333,415,000원 1,333,415,000원	신건 (0회)
	2026-03-03	2025타경7953	[과수원] 제주시 조천읍 대흘리 26-9 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 865.45평	912,994,000원 639,096,000원	유찰 (1회)
	2026-03-03	2025타경1199	[과수원] 제주시 도련일동 2290-7 토지(대지권): 244.72평	1,124,510,000원 787,157,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경1544	[과수원] 제주시 한림읍 협재리 541 [농지취득자격증명] 건물: 20.00평 토지(대지권): 1,503.43평	1,018,891,300원 713,224,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경7705	[과수원] 제주시 조천읍 함덕리 2125 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 3,920.10평	3,140,613,000원 2,198,429,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경138	[과수원] 제주시 오등동 227 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,269.96평	1,707,044,000원 1,194,931,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경7745	[과수원] 제주시 오등동 1210-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 729.03평	1,390,570,000원 973,399,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경1217	[과수원] 제주시 애월읍 장전리 114-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 951.06평	1,342,488,000원 939,742,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2025타경928	[과수원] 제주시 한림읍 명월리 331 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 784.99평	381,868,000원 267,308,000원	유찰 (1회)
	2026-03-03	2025타경7047	[과수원] 제주시 조천읍 신촌리 192-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 151.25평	90,000,000원 63,000,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2024타경13762	[과수원] 제주시 조천읍 선흘리 3557 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,490.12평	351,220,000원 172,098,000원	유찰 (2회)
	2026-02-03	2025타경6976	[과수원] 제주시 도남동 425-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,429.62평	7,055,860,000원 3,457,371,000원	유찰 (2회)
	2026-02-03	2025타경893	[과수원] 제주시 애월읍 하가리 100 [농지취득자격증명] 건물: 8.11평 토지(대지권): 809.19평	545,510,000원 381,857,000원	유찰 (1회)