3회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 창원시 마산합포구의 전 경매건입니다.

3억 2621만원 저렴한 창원 마산합포구 ☆ 전 낙찰 전략은

소 재 지	경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 761
물건용도	전
토지면적	3,448.00㎡(1,043.02평)
건물면적
사건번호	2025타경20663
감정평가액	496,512,000원
최저입찰가	(34%) 170,304,000원
입 찰 일	2026.05.28(목) 10:00

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕동동 761	전	3448㎡ (1,043.02평)

[위치/주위환경] 본건은 창원시 마산합포구 덕동동 소재 '창원시 하수도 사무소' 북측 인근에 위치함.
해안주변 덕동마을 농경지대로서 남동측으로는 창원시 하수도 사무소, 동측은 덕동마을, 그밖은 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건 입구까지 차량통행은 불가능하고, 제반 교통 및 대중교통사정은 다소 불편한 편임.
3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 '과수원'으로 이용중임.
4)인접 도로상태 지적도상 맹지이나 남서측으로 관습상의 농로와 접함.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕동지구), 광로3류(폭 40m~50m)(저촉)
가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 개발제한구역＜개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법＞ 6)제시목록 외의 물건 별첨사진용지와 같이 철거용이한 비닐하우스(ㄱ,ㄴ)이 소재함.
[공부와의 차이] 해당사항 없음. [참고사항] 실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년4월8일	소유권
2020년4월14일	근저당권	429,600,000원
2020년4월14일	지상권
2024년10월28일	압류
2025년1월2일	가압류	17,688,508원
2025년3월18일	가압류	26,114,704원
2025년6월10일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수). -휴경지이며, 지상에 소재하는 과실수 등은 토지에 포함하여 평가되었음. -철거가 용이한 비닐하우스(감정서상 ㉠,㉡)는 매각대상 아님. -지적도상 맹지이나, 남서쪽으로 관습상 농로와 접함. -육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성 있으며(분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명), 정확 한 위치나 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.농경지(휴경지)로 위 지상에 소유관계가 확인되지 않는 비닐하우스 2동 소재하며, 분묘소재 여부는 확인하지 못함. *본건 토지는 이웃필지와의 지적경계가 불분명하므로 정확한 현황 및 지적경계를 확인하기 위해서는 측량이 필요할 것으로 사료됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9344)입니다.
입찰일은 2026.05.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 6월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 339일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 339일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.4.14.자 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 제1종일반주거지역. 자연녹지지역. 지구단위계획구역. 개발제한구역.

사건번호 : 2025타경20663 (창원지방법원 마산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	237,998,563원원	87,451,134원원	46%	5.8회회
6개월	241,448,662원원	77,566,181원원	38%	5.9회회
12개월	323,716,491원원	142,597,196원원	34%	6.3회회

3억 2621만원 저렴한 창원 마산합포구 ☆ 전 낙찰 전략은

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr