대전지방법원 서산지원의 2025타경254 사건, 11억 8341만원짜리 전 경매물건입니다.

당진시 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 1,001.0평)

"시민 중심 현장 소통 - 충청남도 당진시"

소 재 지	충청남도 당진시 신평면 거산리 22-22
물건용도	전
토지면적	3,309.00㎡(1,000.97평)
건물면적
사건번호	2025타경254
감정평가액	1,183,413,000원
최저입찰가	(70%) 828,389,000원
입 찰 일	2026.03.10(화) 10:00

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	거산리 22-22	전	414㎡ (125.24평)
	거산리 28-1	전	1102㎡ (333.36평)
	거산리 28-2	전	264㎡ (79.86평)
	거산리 28-3	대	195㎡ (58.99평)
	거산리 28-5	대	234㎡ (70.79평)
	거산리 28-13	임야	1100㎡ (332.75평)
제시외건물	거산리 28-3	폐가	68 ㎡(20.57평) 제외
	거산리 28-3	폐가	35 ㎡(10.59평) 제외
	거산리 28-3	창고 등	21 ㎡(6.35평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 “신성미소지움2차아파트” 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 및 주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건 및 인근까지 차량접근 가능하고, 버스정류장 등으로의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 부정형의 토지로서 현황 '휴경지 등'상태임.
일련번호(2): 부정형의 토지로서 현황 '전 및 휴경지, 제시외건부지 등'으로 이용중임.
일련번호(3): 부정형의 토지로서 현황 '휴경지 및 제시외건부지 등'상태임.
일련번호(4): 부정형의 토지로서 현황 '제시외건부지 등'으로 이용중임.
일련번호(5): 부정형의 토지로서 현황 '나지 등'상태임.
일련번호(6): 부정형의 토지로서 현황 '자연림 등'으로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호(1): 북측으로 왕복 약4차선 포장도로가 소재함.
일련번호(2): 남측으로 폭 약 3~4미터 내외 포장도로 및 북측으로 왕복 약4차선 포장도로가 소재함.
일련번호(3): 북측으로 왕복 약4차선 포장도로가 소재함.
일련번호(4): 인접필지 경유하여 접근가능함.
일련번호(5): 북측으로 왕복 약4차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 3~4미터 내외 포장도로가 소재함.
일련번호(6): 북측으로 왕복 약4차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 3~4미터 내외 포장도로가 소재함.
[토지이용계획] 일련번호(1): 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
일련번호(2): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
일련번호(3): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
일련번호(4): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
일련번호(5): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
일련번호(6): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
6)제시목록 외의 물건 일련번호(2,3,4): 제시외건물이 소재함(별첨 ""지적및건물개황도 및 사진용지"" 참조).
[공부와의 차이] 해당사항 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2004년9월14일	소유권
2019년11월7일	근저당권	840,000,000원
2019년11월7일	지상권
2021년8월18일	근저당권	200,000,000원
2025년2월3일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각(목록 2,3,4 지상 소재 제시외 건물 매각에서 제외) - 목록1 현황 휴경지로 이용중 - 목록2 현황 전 및 휴경지로 이용중 - 목록3 휴경지 및 제시외건부지 등 상태 - 목록4 제시외건부지 등으로 이용중 - 목록5 현황 나지 - 목록6 현황 자연림 등으로 이용중 - 목록1,2,3,4,5,6 제2종 일반주거지역임(목록2,3,4는 2종 일반주거지역 및 자연녹지지역임) - 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1 내지 6은 경계구분 없이 서로 접해 있고, 목록 3, 4은 목록 2 등을 통하여, 목록 1도 목록 6을 통하여 각 출입이 가능하며, 정확한 면적이나 경계 등은 측량을 통하여 확인이 필요함. [목록 1] 지목은 전이나 현황은 목록 6의 북서쪽에 접해 있는 임야형태이며, 북쪽 경계부분은 도로와 접한 법면형태이며, 남쪽부분 묘지들과 경계를 이루고 있음. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 제2종일반주거지역지역임. [목록 2] 남쪽부분은 도로와 접해 있고, 지목은 전이나, 현황은 서쪽과 남쪽일부, 중간부분 대부분은 대나무 숲 상태이고, 남동쪽 일부와 동북쪽 일부는 주변토지와 같이 전으로 이용 중임. 북쪽 중간부분 대나무 숲들 사이에는 제시외 폐가인 건물들이 목록3, 4와 걸쳐 소재함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원(☎ 041-660-0695)입니다.
입찰일은 2026.03.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 3일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 381일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 381일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.11.7.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 제2종일반주거지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스정류장.

사건번호 : 2025타경254 (대전지방법원 서산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	345,216,806원원	112,062,890원원	40%	3.7회회
6개월	297,696,228원원	101,571,170원원	41%	3.6회회
12개월	310,536,290원원	107,773,617원원	40%	3.5회회

당진시 전경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 1,001.0평)

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1