남구 상개동 154-43의 단독주택 경매가 2회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 1억 4651만원입니다.

2억 9900만원짜리 주택 1억 4651만원에? 울산시 상개동 경매 완벽분석 (건물 68.6평, 토지 77.8평)

"The heart of Ulsan' Happy Namgu - 울산광역시 남구"

소 재 지	울산광역시 남구 상개동 154-43
물건용도	단독주택
토지면적	257.20㎡(77.80평)
건물면적	226.77㎡(68.60평)
사건번호	2025타경11479
감정평가액	299,004,400원
최저입찰가	(49%) 146,512,000원
입 찰 일	2026.04.08(수) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	상개동 154-43	대	257.2㎡ (77.80평)
건물	상개동 154-43	단층주택	48.64㎡ (14.71평)
건물	상개동 154-43	단층주택	46.33㎡ (14.01평)
제시외건물	상개동 154-43	주택의 일부	45.9 ㎡(13.88평) 포함
	상개동 154-43	다용도실	9.2 ㎡(2.78평) 포함
	상개동 154-43	다용도실	8 ㎡(2.42평) 포함
	상개동 154-43	주택의 일부	20.1 ㎡(6.08평) 포함
	상개동 154-43	변소 및 창고	2.6 ㎡(0.79평) 포함
	상개동 154-43	보일러실	1 ㎡(0.30평) 포함
	상개동 154-43	차양	45 ㎡(13.61평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 남구 두왕동 소재 ""두왕사거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
3)형태 및 이용상태 자체지면 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 주택의 부지로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 본건 남서측으로 소로, 북서측으로 세로가 개설되어 있습니다.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(남구A-01(상개지구)), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2017-03-30)(탐엔제인유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 정비구역＜도시 및 주거환경정비법＞, 철도보호지구＜철도안전법＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 사진용지와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅅ)이 소재하여 감정평가하였으며, 제시외 건물(ㄱ,ㄹ)이 경매대상에서 제외되어 대지가 소유권행사를 제한받는 경우의 가액은 별도로 부기하였으니 참고하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.
[건물구조] 공히 블록조 슬래브지붕 단층으로 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창 등입니다.
[이용상태] 공히 주택으로 이용 중입니다.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 토지감정평가요항표 참조바랍니다.
[공부와의 차이] 일련번호(2-1) 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상의 면적은 ‘46.33㎡’이나, 일반건축물대장상의 면적은 ‘56.33㎡’로 서로 상이하여, 일반건축물대장을 기준하여 사정하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. [참고사항] 임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년12월19일	소유권
1994년4월2일	소유권
1994년4월2일	소유권
2025년3월17일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년12월19일	소유권
1994년4월2일	소유권
1994년4월2일	소유권
2025년3월17일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록2.의 등기사항전부증명서상 부속건물 블록조 슬래브지붕 단층 주택의 면적이 46.33㎡ 이나 건축물대장상의 면적은 56.33 ㎡로 상이하나 건축물대장을 기준하여 평가함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건은 울산광역시 남구 상개동에 소재하는 단층주택임. 제시외 알루미늄 샷시조

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2026.04.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 356일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 356일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.3.17. 경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 노선버스정류장. 슬래브지붕. 도시가스.

사건번호 : 2025타경11479 (울산지방법원)

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