경남 거제 고현동에 있는 중앙빌딩 경매 - 건물 229.3㎡(69.4평), 토지 41.2㎡(12.5평)

경남 근린상가경매 ☆ 거제 싼 4층 중앙빌딩, 2024타경32671

소 재 지	경상남도 거제시 서문로 80, 4층401호 (고현동,중앙빌딩)
물건용도	근린상가
토지면적	41.21㎡(12.47평)
건물면적	229.32㎡(69.37평)
사건번호	2024타경32671
감정평가액	404,000,000원
최저입찰가	(100%) 404,000,000원
입 찰 일	2026.01.26(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	고현동 961-178	422.7분의 20.06	20.06㎡ (6.07평)
대지권	고현동 961-178	422.7분의 21.15	21.15㎡ (6.40평)
건물	고현동 961-178	4 철근콘크리트조	111.60㎡ (33.76평)
건물	고현동 961-178	4 철근콘크리트조	117.72㎡ (35.61평)

[위치/주위환경] ○ 기호 ③ 토지 본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 "외포마을" 서측 근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
○ 기호 ④-⑧ 토지 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 "국산초등학교" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.
[교통상황] ○ 기호 ③: 본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
○ 기호 ④-⑧: 본건은 지적도상 맹지이며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
3)형태 및 이용상태 ○ 기호 ③: 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "농경지"로 이용 중입니다.
○ 기호 ④, ⑤: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "토지임야 및 농경지"로 이용 중입니다.
○ 기호 ⑥, ⑦: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "농경지"로 이용 중입니다.
○ 기호 ⑧: 완경지에 위치한 부정형의 토지로서, "토지임야"로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 ○ 기호 ③: 본건은 지적도상 맹지이나, 남동측으로 포장도로가 소재합니다.
○ 기호 ④-⑧: 본건은 지적도상 맹지입니다.
[토지이용계획] ○ 기호 ③ 토지 계획관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 하천구역(2023-05-25)(외포천)＜하천법＞ ○ 기호 ④, ⑤ 토지 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2019-08-09)(국산초등학교병설유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(거제유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(국산초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ ○ 기호 ⑥, ⑦ 토지 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(거제유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)＜교육환경 보호에 관한 법률＞ ○ 기호 ⑧ 토지 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(거제유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞ 6)제시목록 외의 물건 ○ 본건 기호 ③ 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.
○ 본건 기호 ③, ⑥, ⑦ 지상에 제시외 수목이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 제시외 수목이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으며, 제시외 수목은 수종·수령·수량·식재상태·관리상태 등을 참작하여 감정평가하되, 주수 및 수령 등은 지적경계 불분명 등의 사유로 개략적으로 확인하였으니 정확한 주수 및 수령 등은 지적경계측량 후 재확인하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 본건 기호 ④, ⑤ 토지는 공부상 지목 "임야"이나, 현황 일부 "농경지"로 이용 중입니다.
[참고사항] ○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타 (1) 본건 기호 ③ 토지는 하천구역에 일부 저촉되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 감정평가하였습니다.
(2) 본건 기호 ③, ⑤ 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 조경석 또는 컨테이너 등이 소재(감정평가 제외)하나, 이동이 가능하고 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.
(3) 본건 기호 ④-⑧ 지상에 소재하는 활잡목 등 경제적 가치가 없는 것으로 판단되는 입목은 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.
[위치/주위환경] 본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "고현버스터미널" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 위락시설, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 양호시 됩니다.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 양호시 됩니다.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건 중 4층401호외 1개호로서, 외벽: 알루미늄 복합패널 등 마감.
내벽: 내부 인테리어 등 마감(현황 공실).
창호: 새시창호입니다.
[이용상태] 본건은 집합건축물대장상 용도 "제2종근린생활시설(현황 공실)"입니다.
[설비내역] 공동 승강기설비, 소방설비, 제반 급수설비, 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.
[토지형상/이용상태] 대지권의 목적인 토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용 중입니다.
7)인접 도로상태등 대지권의 목적인 토지의 북서측 및 남서측으로 포장도로가 소재합니다.
[토지이용계획] 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역)
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] ○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1998년12월24일	소유권
2018년7월23일	근저당권	360,000,000원
2024년11월8일	압류
2024년12월20일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -목록[1]과 목록[2]를 하나로 합쳐서 사용중임. -목록[1]에 대하여 2025.09.22.자 중앙빌딩 관리단으로부터 공용관리비 금 21,000,000원 가량(2025.09.10.기준)의 공용관리비가 체납되었다는 의견서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

[부동산 현황조사서 비고란]
*목록 3번 지상 제시외 건물 ㄱ)경량철골조 판넬지붕 창고 소재함. *목록 3번 지상에 이동가능한 콘테이너박스창고 소재함. *목록 3번 지상에 두릅나무등 제시외 수목 소재함. *목록 6번 지상에 매실나무,벚나무등 제시외 수목 소재함. *목록 7번 지상에 동백나무,비파나무등 제시외 수목 소재함. *목록 5번 지상에 조경석이 소재하나 소유관계는 알수 없었음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055-640-8519)입니다.
입찰일은 2026.01.26입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 393일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 393일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.07.23. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 상업지역. 녹지지역. 계획관리지역. 제2종일반주거지역. 일반상업지역. 자연녹지지역. 보전산지. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2024타경32671 (창원지방법원 통영지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,736,357,164원원	646,617,800원원	37%	5.6회회
6개월	1,122,439,913원원	359,205,032원원	29%	6.6회회
12개월	758,762,636원원	274,639,054원원	33%	6회회

경남 근린상가경매 ☆ 거제 싼 4층 중앙빌딩, 2024타경32671

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-26	2024타경33094	[근린상가]경상남도 거제시 고현동 139-3 건물: 432.12평 토지(대지권): 82.58평	2,435,800,000원 2,435,800,000원	신건 (0회)
	2026-01-26	2024타경32671	[근린상가]경상남도 거제시 고현동 961-178 중앙빌딩 건물: 69.37평 토지(대지권): 12.47평	404,000,000원 404,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경21496	[근린상가] 거제시 아주동 890 숲속의아침 건물: 31.61평 토지(대지권): 23.45평	80,000,000원 80,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경21496	[근린상가] 거제시 아주동 890 숲속의아침 건물: 40.69평 토지(대지권): 30.19평	103,000,000원 103,000,000원	신건 (0회)
	2026-04-06	2025타경21470	[근린상가] 거제시 수월동 987 춘광한빛타운 건물: 23.77평 토지(대지권): 15.14평	123,000,000원 86,100,000원	유찰 (1회)
	2026-04-06	2022타경3617	[근린상가]경상남도 거제시 수월동 1043-110 [유치권] 건물: 698.56평 토지(대지권): 386.29평	6,176,000,000원 4,323,200,000원	유찰 (1회)
	2026-02-23	2025타경21469	[근린상가] 거제시 고현동 961-85 7층701호 건물: 64.18평 토지(대지권): 13.87평	254,000,000원 177,800,000원	유찰 (1회)
	2026-02-23	2025타경21469	[근린상가] 거제시 고현동 961-85 5층502호 건물: 65.46평 토지(대지권): 12.94평	315,000,000원 220,500,000원	유찰 (1회)
	2026-01-26	2025타경370	[근린상가] 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 건물: 15.57평 토지(대지권): 21.42평	170,000,000원 119,000,000원	유찰 (1회)
	2026-04-06	2025타경21310	[근린상가] 거제시 장평동 1212-2 거제장평유림노르웨이숲 건물: 22.44평 토지(대지권): 3.48평	717,000,000원 351,330,000원	유찰 (2회)
	2026-04-06	2025타경21277	[근린상가] 거제시 고현동 961-153 한라프라자 건물: 6.64평 토지(대지권): 4.21평	84,000,000원 41,160,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2025타경21148	[근린상가] 거제시 사등면 사곡리 918 건물: 13.88평 토지(대지권): 11.16평	193,000,000원 94,570,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2025타경20156	[근린상가]경상남도 거제시 옥포동 1293-1 옥현시장 건물: 14.71평 토지(대지권): 7.26평	116,000,000원 59,392,000원	유찰 (3회)
	2026-04-06	2024타경32770	[근린상가]경상남도 거제시 고현동 81-3 영진오피스텔 건물: 109.96평 토지(대지권): 46.34평	611,000,000원 427,700,000원	유찰 (1회)
	2026-02-23	2024타경32787	[근린상가]경상남도 거제시 옥포동 1121-16 영진엘르빌 건물: 97.65평 토지(대지권): 40.70평	271,000,000원 132,790,000원	유찰 (3회)