감정 2억 1500만원 → 최저 1억 535만원! 경기 광주시 곤지암읍 곤지암리 다세대(빌라) 경매를 소개합니다.

2025타경52175 다세대(빌라) 경매사건 분석 ☆ 광주 곤지암읍 경매 완벽해설

"광주 · 내*일이 빛나는 기회도시 - 경기도 광주시"

소 재 지	경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 208 한솔리치빌 3층301호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	66.92㎡(20.24평)
건물면적	58.37㎡(17.66평)
사건번호	2025타경52175
감정평가액	215,000,000원
최저입찰가	(49%) 105,350,000원
입 찰 일	2026.06.15(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	곤지암리 208	534분의 66.922	66.922㎡ (20.24평)
건물	곤지암리 208	철근콘크리트구조	58.37㎡ (17.66평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 '곤지암2리마을회관' 남측 인근에 위치하는 부동산(한솔리치빌 제3층 제301호)으로서 주변은 다세대주택, 창고, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 근거리에는 지하철 경강선 '곤지암역'이 소재하고, 인근 에 노선 버스정류장이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 지상4층 내 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2018.06.11.)
외벽 : 벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.
[이용상태] 본건은 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)
[설비내역] 본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어있음.
[토지형상/이용상태] 본건 소재 토지는 인근 토지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)
건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 소재 토지는 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 본건 기호(가) 소재 토지 기호(1)
계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 ＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지 역＜수도법＞, 특별대책지역＜환경정책기본법＞ [공부와의 차이] -.
[참고사항] 본건 기호(가)는 등기사항전부증명서(집합건물) 을구5번 주택임차권(2024년 07월 16일)등기 가 등재 되어 있으니 업무 진행 시 참고하시기 바람.(임차보증금 금200,000,000원 / 범위: 전유부분전부 / 임대차계약일자: 2022년 06월 05일 / 점유개시일자: 2022년 07월 11일 / 확 정일자: 2022년 06월 09일)

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년6월8일	소유권
2023년3월8일	압류
2023년7월28일	압류
2024년7월17일	임차권설정	200,000,000원
2025년5월13일	강제경매
2025년7월4일	압류
2025년10월13일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기 있음.(임차보증금: 200,000,000원, 주민등록일자: 2022.07.08, 점유개 시일자: 2022.07.11, 확정일자: 2022.06.09.) 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 다만, 주 택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말 소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서 제출함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
다세대주택으로 이용중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 성남지원(☎ 031-737-1322)입니다.
입찰일은 2026.06.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 369일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 369일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 3. 8. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 경사지붕.

사건번호 : 2025타경52175 (수원지방법원 성남지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	240,366,667원원	168,312,330원원	70%	3.5회회
6개월	235,415,625원원	143,345,304원원	62%	3.8회회
12개월	239,201,605원원	141,693,571원원	60%	3.2회회

2025타경52175 다세대(빌라) 경매사건 분석 ☆ 광주 곤지암읍 경매 완벽해설

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01