제주 제주시 건입동 1416-4에 있는 근린주택 경매 - 건물 31.6㎡(9.6평), 토지 23.0㎡(7.0평)

제주 근린주택 경매! (건물 9.6평, 토지 7.0평)

소 재 지	제주특별자치도 제주시 건입동 1416-4
물건용도	근린주택
토지면적	23.00㎡(6.96평)
건물면적	31.61㎡(9.56평)
사건번호	2025타경7902
감정평가액	112,305,200원
최저입찰가	(100%) 112,305,200원
입 찰 일	2026.01.20(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	건입동 1416-4	대	23㎡ (6.96평)
건물	건입동 1416-4	1층 근린생활시설 벽돌조	12.49㎡ (3.78평)
건물	건입동 1416-4	2층 주택 벽돌조	8.08㎡ (2.44평)
제시외건물	건입동 1416-4	화장실	3.04 ㎡(0.92평) 포함
제시외건물	건입동 1416-4	창고	8 ㎡(2.42평) 포함

[위치/주위환경] 기호(1)은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 '제주북초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근일대는 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재함.
[교통상황] 기호(1)까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류소가 소재하여 제반교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1)은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1)은 북측으로 폭 약 8m 내외, 동측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1) 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 공장설립제한지역＜수도법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 '건물 감정평가요항표' 참조하시기 바람.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 미상임.
2) 기타 없음.
[건물구조] 기호(2) : 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, (사용승인일자: 1979.07.06)
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 바닥 : 타일마감 등, 창호 : 샷시창 등임.
[이용상태] 기호(2) : 1층 : '근린생활시설', 2층: '주택'으로 이용중임.
[설비내역] 기호(2) : 기본위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 - '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)은 '기호(1) 및 건입동 1429번지' 양지상에 소재함.
[위치에 대한 판단은 지적도, 위성사진 등을 참고한 육안에 의한 판단이므로 정확한 내용은 정밀 측량을 요함.] - '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 기호(2) 옥상에 제시외건물(ㄴ)이 소재함.
[공부와의 차이] - 기호(2)는 공부상 기호(1)지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 현황 ‘기호(1), 건입동 1416-1번지 및 건입동 1429번지’ 삼지상에 소재하는 것으로 파악됨.
(위치에 대한 판단은 지적도, 위성사진 등을 참고한 육안에 의한 판단이므로 정확한 내용은 정밀 측량을 요함.)
- 기호(2)는 공부상 면적이 20.57㎡이나 현황 48.4㎡이며, 공부상 '주택'으로 되어 있으나 현황 '근린생활시설 및 주택'임.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임, 2) 기타 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년3월27일	소유권
2014년4월30일	근저당권	26,000,000원
2022년9월1일	근저당권	55,500,000원
2023년12월19일	압류
2024년3월12일	근저당권	20,000,000원
2024년3월14일	압류
2025년4월16일	임의경매
2025년11월26일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년3월27일	소유권
2014년4월30일	근저당권	26,000,000원
2022년9월1일	근저당권	55,500,000원
2023년12월19일	압류
2024년3월12일	근저당권	20,000,000원
2024년9월9일	압류
2025년4월16일	임의경매
2025년11월26일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

- 목록2. 건물이 인접토지(건입동1416-1, 1429번지)와 삼지상에 소재, 본건 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명 - 제시외 2-1(감정평가서상 ㄱ)이 인접토지(건입동 1429번지)와 양 지상에 소재, 본건 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여 부는 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 제시외 건물 매각 포함 - 목록2. 건물은 공부상 목록1. 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, '목록1(건입동1416-4), 건입동 1416-1, 건입동 1429번지' 삼지상에 소재하는 것으로 보이며, 본건 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명 - 목록2.의 공부상 면적이 20.57㎡이나 현황 48.4㎡이며, 공부상 용도는 '주택'으로 되어 있으나, 현황 '1층: 근린생활시설, 2층: 주택'으로 이용중임 - 제시외 2-1(감정평가서상 ㄱ)은 목록1(건입동1416-4) 및 건입동 1429번지 양 지상에 소재하며, 본건 제시외 건물을 위한 법 정지상권 성립여부는 불분명

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지 1(건입동 1416-4) 대지 (소재지 2(중앙로1길 4) 제시 건물 및 제시외 건물의 부지임) - 소재지 2(중앙로1길 4) 제시

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2155)입니다.
입찰일은 2026.01.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 112,305,200원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 37,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2014. 4. 30. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2025타경7902 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	415,826,554원원	262,648,890원원	53%	2.3회회
6개월	513,622,032원원	346,850,144원원	59%	2.1회회
12개월	498,541,115원원	338,068,558원원	60%	2.1회회

제주 근린주택 경매! (건물 9.6평, 토지 7.0평)

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2025타경7902	[근린주택] 제주시 건입동 1416-4 [법정지상권] 건물: 9.56평 토지(대지권): 6.96평	112,305,200원 112,305,200원	신건 (0회)
	2026-01-20	2025타경1184	[근린주택] 제주시 이도이동 380-13 건물: 184.45평 토지(대지권): 109.81평	1,155,303,180원 1,155,303,180원	신건 (0회)
	2026-01-13	2024타경13410	[근린주택] 제주시 애월읍 상가리 117 건물: 156.75평 토지(대지권): 489.45평	1,168,378,000원 1,168,378,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경8568	[근린주택] 제주시 애월읍 소길리 845-3 건물: 85.44평 토지(대지권): 132.19평	868,731,400원 868,731,400원	신건 (0회)
	2026-02-10	2024타경12202	[근린주택] 제주시 봉개동 1609-1 [농지취득자격증명] 건물: 239.52평 토지(대지권): 872.41평	2,256,872,700원 1,579,811,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경7655	[근린주택] 제주시 이호일동 328-1 [농지취득자격증명] 건물: 100.82평 토지(대지권): 734.17평	2,752,549,500원 1,348,750,000원	유찰 (2회)
	2026-02-10	2025타경941	[근린주택] 제주시 한림읍 귀덕리 3019 [법정지상권] 건물: 31.82평 토지(대지권): 83.79평	377,960,600원 185,200,000원	유찰 (2회)
	2026-01-20	2024타경13342	[근린주택] 제주시 애월읍 하귀1리 142-4 건물: 171.84평 토지(대지권): 100.28평	1,357,613,900원 665,231,000원	유찰 (2회)
	2026-01-20	2025타경7639	[근린주택] 제주시 한림읍 한림리 1414-1 건물: 377.20평 토지(대지권): 117.07평	1,002,180,170원 491,068,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2024타경11612	[근린주택] 제주시 이도이동 373-5 [임차권등기] 건물: 76.02평 토지(대지권): 68.09평	626,674,160원 307,070,000원	유찰 (2회)
	2026-02-10	2023타경8916	[근린주택] 제주시 조천읍 와산리 1559-1 건물: 35.33평 토지(대지권): 90.29평	399,893,890원 137,164,000원	유찰 (4회)
	2026-02-10	2024타경32206	[근린주택] 제주시 연동 282-33 건물: 157.55평 토지(대지권): 94.08평	2,524,905,520원 1,237,204,000원	유찰 (1회)