감정가 3억 8000만원, 첫 입찰된 경기 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈의 최저입찰가는 3억 8000만원입니다.

[감정가 100%] 화성시 영천동 지식산업센터 경매로 나왔는데 문제없나.

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 화성시 동탄기흥로 594-7, 9층904호 (영천동,루체스타비즈)
물건용도	지식산업센터
토지면적
건물면적	94.37㎡(28.55평)
사건번호	2024타경92052
감정평가액	380,000,000원
최저입찰가	(100%) 380,000,000원
입 찰 일	2026.01.20(화) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	영천동 836-2	대지권 미등기	㎡
건물	영천동 836-2	9 철근콘크리트구조	94.37㎡ (28.55평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 " 기흥동탄I.C " 남서측 근거리에 위치하며, 주위로는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 빌딩까지 제반 차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사 정은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 9층 904호로서 외벽 : 복합판넬 및 강화 유리 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 페어그라스창호임.
[이용상태] 공장(지식산업센터)으로 이용중임.
[설비내역] 위생, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 대체로 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 서측으로 대로와 접하고 남측 및 동측으로 중로와 접함.
[토지이용계획] 준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로 동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)
3-132)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,도로구 역＜도로법＞, 벤처기업육성촉진지구＜벤처기업육성에 관한 특별조치법＞,성장관리권역＜수도권 정비계획법＞, 철도보호지구(철도보호지구)＜철도안전법＞, 택지개발지구＜택지개발촉진법＞.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 기준시점 현재 대지권이 미이전된 상태이나, 구분건물과 대지권이 일체로 거래되는 관행과 후추 적정지분이 정리될 것 등을 전제로 적정 대 지권을 포함한 가액으로 평가하였는 바 업무에 참고 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년11월21일	소유권
2019년11월21일	근저당권	309,600,000원
2023년2월27일	가압류	25,000,000원
2024년10월11일	강제경매
2024년12월5일	가압류	16,924,463원
2025년11월26일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함됨. 화성시 동탄출장소로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 제출명령 회신 있음(2025.12.4.자)

[부동산 현황조사서 비고란]
해당 부동산의 현황은 외관상 공부의 내용과 일치하는 것으로 보임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰일은 2026.01.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 380,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 30,073,972원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 455일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 455일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.11.21.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 준주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2024타경92052 (수원지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,734,076,949원원	1,284,147,599원원	61%	2회회
6개월	1,833,669,962원원	1,339,610,445원원	59%	2.1회회
12개월	1,899,549,530원원	1,389,469,502원원	62%	2회회

[감정가 100%] 화성시 영천동 지식산업센터 경매로 나왔는데 문제없나.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2024타경93055	[아파트형공장]경기도 화성시 영천동 823-6 금강펜테리움아이엑스타워 건물: 11.49평 토지(대지권): 4.06평	175,000,000원 175,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2024타경93055	[아파트형공장]경기도 화성시 영천동 823-6 금강펜테리움아이엑스타워 건물: 9.95평 토지(대지권): 3.52평	152,000,000원 152,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-20	2024타경92052	[아파트형공장]경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 [대지권미등기] 건물: 28.55평	380,000,000원 380,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-16	2024타경91820	[아파트형공장]경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 건물: 23.36평 토지(대지권): 7.14평	282,000,000원 282,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-14	2025타경951	[아파트형공장] 화성시 영천동 873-5 동탄역 [대지권미등기] 건물: 21.48평	307,000,000원 307,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경56216	[아파트형공장] 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 건물: 20.75평 토지(대지권): 8.52평	307,000,000원 307,000,000원	신건 (0회)
	2026-02-09	2024타경101512	[아파트형공장]경기도 화성시 영천동 846-3 동탄아이티밸리지식산업센터 [대지권미등기] 건물: 10.50평	125,000,000원 87,500,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경13998	[아파트형공장]경기도 화성시 봉담읍 동화리 564 프리미엄원희캐슬봉담 건물: 15.12평 토지(대지권): 5.60평	185,000,000원 129,500,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경10104	[아파트형공장]경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 [대지권미등기] 건물: 9.40평	146,000,000원 102,200,000원	유찰 (1회)
	2026-02-06	2024타경101505	[아파트형공장]경기도 화성시 영천동 846-3 동탄아이티밸리지식산업센터 [대지권미등기] 건물: 10.50평	127,000,000원 88,900,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2024타경10876	[아파트형공장]경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 [대지권미등기] 건물: 26.71평	366,000,000원 256,200,000원	유찰 (1회)
	2026-02-02	2024타경10074	[아파트형공장]경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 [대지권미등기] 건물: 10.28평	159,000,000원 77,910,000원	유찰 (2회)
	2026-01-09	2024타경101482	[아파트형공장]경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 건물: 12.86평 토지(대지권): 4.44평	172,000,000원 84,280,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2024타경85498	[아파트형공장]경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 [대지권미등기] 건물: 10.28평	161,000,000원 55,223,000원	유찰 (3회)
	2026-01-27	2024타경85498	[아파트형공장]경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 [대지권미등기] 건물: 10.28평	161,000,000원 55,223,000원	유찰 (3회)