경남 창원 마산합포구 구산면에 위치한 단독주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 12억 1686만원, 현재 최저입찰가는 4억 1739만원입니다.

감정 12억 1686만원 → 최저 4억 1739만원!! 마산합포구 단독주택 시세분석 (건물 19.3평, 토지 8,843.7평)

소 재 지	경상남도 창원시 마산합포구 구산면 마전리 404-1
물건용도	단독주택
토지면적	29,235.33㎡(8,843.69평)
건물면적	63.96㎡(19.35평)
사건번호	2024타경104716
감정평가액	1,216,864,160원
최저입찰가	(34%) 417,385,000원
입 찰 일	2026.05.07(목) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	마전리 404	전	347㎡ (104.97평)
	마전리 404-1	대	489㎡ (147.92평)
	마전리 404-2	과수원	23858㎡ (7,217.05평)
	마전리 404-3	도로	252㎡ (76.23평)
	마전리 산143-3	임야	622㎡ (188.16평)
	마전리 산143-5	임야	3598㎡ (1,088.40평)
	마전리 산143-6	임야	40㎡ (12.10평) 지분 3분의 2 전부
	마전리 산143-7	임야	29.3333㎡ (8.87평) 지분 3분의 2 전부
건물	마전리 404-1	단층 주택	63.96㎡ (19.35평)

[위치/주위환경] 대상토지는 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 마전리 소재 ‘상마전마을’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 임야·농경지 등으로 구성되어 있습니다.
[교통상황] 대상토지 2), 4)까지 차량 및 농기계 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
대상토지 1), 4)-9)까지 차량 및 농기계 출입 불가능하나, 제반 교통사정은 보통입니다.
3)형태 및 이용상태 대상토지 1)은 완경사 지세 부정형 토지로서, 현황 "휴경지"상태입니다.
대상토지 2)는 완경사 지세 사다리형 토지로서, 현황 "주거용건부지"입니다.
대상토지 4)는 급경사 지세 부정형 토지로서, 현황 "휴경지"상태입니다.
대상토지 5)는 급경사 지세 부정형 토지의 "도로"입니다.
대상토지 6)은 급경사 지세 부정형 토지로서, 현황 "자연림"상태입니다.
대상토지 7)은 급경사 지세 부정형 토지로서, 현황 "자연림"상태입니다.
대상토지 8)은 급경사 지세 사다리형 토지로서, 현황 "휴경지"상태입니다.
대상토지 9)는 급경사 지세 사다리형 토지로서, 현황 "휴경지"상태입니다.
4)인접 도로상태 대상토지 2), 4)는 대상토지 5) 도로를 이용해 진출입 가능합니다.
대상토지 1), 5)-9)는 지적도 및 임야도상 맹지입니다.
[토지이용계획] 대상토지 1)은 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞입니다.
대상토지 2)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞입니다.
대상토지 4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 입니다.
대상토지 5)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞입니다.
대상토지 6)은 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞입니다.
대상토지 7)은 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(그외지역 600m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞입니다.
대상토지 8)은 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞입니다.
대상토지 9)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 대상토지 지상에 감나무 등 수목이 식재되어 있으나, 상당히 오랜기간 방치되어 대부분 고사된 상태입니다.
[건물구조] 일련번호 3) 조적조 슬래브지붕 단층건으로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내 벽 및 천 정 : 벽지 및 일부 타일붙임입니다.
창 호 : 새시창 구조 입니다.
[이용상태] 주택으로 이용중입니다.
[설비내역] 급·배수설비, 위생 및 난방설비 갖추었습니다.
4)부합물 및 종물 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2014년3월28일	소유권
2014년3월28일	근저당권	793,000,000원
2014년3월28일	지상권
2014년10월24일	근저당권	568,900,000원
2015년6월22일	근저당권	70,000,000원
2019년1월4일	가압류	280,690,410원
2020년12월7일	압류
2024년8월9일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 목록8.9.는 지분매각. 목록1.4.는 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). -목록1.4.8.9.는 현황 휴경지, 목록6.7.은 현황 자연림 상태로 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있음(분묘기지권 성립 여부 불분명). 과수원으로 이용 중이었으나, 지상에 소재하는 감나무 등 수목은 고사된 상태로 방치되어 있어 토지에 포함하 여 평가함. -목록2.는 주거용건부지, 목록3.은 주택, 목록5.는 도로로 각 이용 중임. -목록2.4.는 목록5.를 이용해 진출입 가능하며, 목록1.5.6.7.8.9.는 지적도 및 임야도상 맹지임.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.현황 `휴경지`. 본건2.현황 `대`로 위 지상에 본건3의 제시건물(가) 소재함. 본건4.제시목록

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055) 240-9415)입니다.
입찰일은 2026.05.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 607일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 607일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1.2.4.5.6.7.8.9. : 2014.3.28.근저당권 설정 목록3. : 2014.10.24.근저당권

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 보전산지. 슬래브지붕.

사건번호 : 2024타경104716 (창원지방법원 마산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	748,839,640원원	324,711,600원원	40%	4.6회회
6개월	769,721,793원원	304,458,084원원	43%	4.4회회
12개월	903,412,097원원	398,511,081원원	43%	4.4회회

감정 12억 1686만원 → 최저 4억 1739만원!! 마산합포구 단독주택 시세분석 (건물 19.3평, 토지 8,843.7평)

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01