감정가 29억 7963만원, 1회 유찰된 경남 창원 성산구 근린시설의 최저입찰가는 20억 8574만원입니다.

근린시설 낙찰 전략 요약 | 창원 근린시설 낙찰 전략은 | 152.0평,

소 재 지	경상남도 창원시 성산구 귀산동 618
물건용도	근린시설
토지면적	748.00㎡(226.27평)
건물면적	502.32㎡(151.95평)
사건번호	2025타경11370
감정평가액	2,979,625,620원
최저입찰가	(70%) 2,085,737,000원
입 찰 일	2026.02.26(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1461757

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	귀산동 618	대	748㎡ (226.27평)
건물	귀산동 618	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	175.8㎡ (53.18평)
	귀산동 618	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	157.16㎡ (47.54평)
	귀산동 618	3층 근린생활시설 철근콘크리트구조	147.46㎡ (44.61평)
제시외건물	귀산동 618	저온창고	5.1 ㎡(1.54평) 포함
제시외건물	귀산동 618	계단실	16.8 ㎡(5.08평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 성산구 귀산동 소재 '석교마을' 내에 위치하며 인근은 근린생활시 설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입 니다.
3)형태 및 이용상태 완경사지대 내 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이 용중입니다.
4)인접 도로상태 본건 서측으로 폭 약 5 ~ 6미터 내외의 도로와 접합니다.
[토지이용계획] 기호(1) : 제1종일반주거지역,지구단위계획구역(석교지구),가축사육제한구역(일부제한 모 든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 제시외건물(후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)은 실측사정 등을 통하여 개략적으 로 면적사정한 후, 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 하였으며, 구조·용도·면적 등 으로 보아 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되는 바, 제시외건물 로 인하여 제한받는 토지의 가액은 별도 부기하지 아니하였으나, 경매 진행시 소유권 및 일 괄경매여부 등은 재확인바랍니다.
본건 지상에 식재되어 있는 제시외수목(조경수 등)은 수량 등으로 볼때 별도 가치가 미미하 다고 판단되는 바, 토지에 포함하여 매매하는 통상적인 거래관행 및 부동산의 이용상황 등 을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 업무 진행시 참조바랍니다 [공부와의 차이] 해당없음 [참고사항] 임대미상입니다.
[건물구조] 기호(2) : 철근콘크리트구조, 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서, (사용승인일 2019.04.09)
외 벽 : 스타코, 치장벽돌 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 바 닥 : 콘크리트 미장, 타일 등, 창 호 : 새시창호입니다.
[이용상태] 기호(2) : 휴게음식점(상호명: 돈까스시티) 및 단독주택으로 이용중입니다.
[설비내역] 제반위생설비, 급·배수설비, 시스템냉난방설비, 바닥난방설비 등이 되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 본건 지상에 제시외건물(후첨 '지적 및 건물개황도' 참조)은 실측사정 등을 통하여 개략적으 로 면적사정한 후, 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 하였으며, 구조·용도·면적 등 으로 보아 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되는 바, 제시외건물 로 인하여 제한받는 토지의 가액은 별도 부기하지 아니하였으나, 경매 진행시 소유권 및 일 괄경매여부 등은 재확인바랍니다.
[공부와의 차이] 본건 기호(2) 건물 3층 부분의 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황 '단독주택'으로 이용 중인 것으로 탐문되며, 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 곤란하여 관련공부 와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로, 경매 진행시 본건 내부 의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.
[참고사항] 임대미상입니다.
본건 기호(2) 건물은 위반건축물등재되어 있으며, 일반건축물대장상 위반건축물 등재내역 은 다음과 같습니다. ""건축허가과-3616(2025.02.26.)호에 의거 위반건축물 기재[위반일자: 2024년 / 위반내용: 무단 증축 / 시정명령 내용: 지상 1층, 조립식패널조, 근린생활시설, 22.08㎡]

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년4월28일	소유권
2023년4월28일	근저당권	2,970,000,000원
2024년7월24일	근저당권	50,000,000원
2024년9월9일	가압류	37,586,000원
2024년12월3일	압류
2024년12월6일	압류
2025년3월12일	가압류	43,825,167원
2025년4월22일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년4월28일	소유권
2023년4월28일	근저당권	2,970,000,000원
2024년7월24일	근저당권	50,000,000원
2024년9월9일	가압류	37,586,000원
2024년12월3일	압류
2024년12월6일	압류
2025년3월12일	가압류	43,825,167원
2025년4월22일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 2. 건물은 무단증축으로 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. 2026. 1. 20. 파츠 대표자 조희웅으로부터 유치권신고서(피담보채권 : 공사대금 10,360,000원)가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 2026. 1. 28. 시원냉열 대표자 강승일로부터 유치권신고서(피담보채권 : 냉난방기 설치공대금 17,000,000원)가 제출되었으나, 그 성립 여 부는 불분명함. (2026. 2. 3.자 정정)

[부동산 현황조사서 비고란]
별첨 사진과 같

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2026.02.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 308일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 308일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 4. 28. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 철근콘크리트구조.

사건번호 : 2025타경11370 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

근린시설 낙찰 전략 요약 | 창원 근린시설 낙찰 전략은 | 152.0평,

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1461757