의정부지방법원 남양주지원에서 진행되는 2025타경71588, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

27억 7113만원짜리 다가구주택를 얼마나 싸게? 경기 별내동 경매물건 찾았습니다 (건물 203.9평, 토지 99.7평)

"GO GREAT GYEONGGI / 변화의 중심 기회의 경기"

소 재 지	경기도 남양주시 별내동 1166-1
물건용도	다가구주택
토지면적	329.70㎡(99.73평)
건물면적	674.08㎡(203.91평)
사건번호	2025타경71588
감정평가액	2,771,127,600원
최저입찰가	(100%) 2,771,127,600원
입 찰 일	2026.01.15(목) 10:30

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1461610

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	별내동 1166-1	대	329.7㎡ (99.73평)
건물	별내동 1166-1	지1층 주택 철근콘크리트구조	177.55㎡ (53.71평)
	별내동 1166-1	1층 주택 철근콘크리트구조	151.42㎡ (45.80평)
	별내동 1166-1	2층 주택 철근콘크리트구조	165.59㎡ (50.09평)
	별내동 1166-1	3층 주택 철근콘크리트구조	158.42㎡ (47.92평)
제시외건물	별내동 1166-1	보일러실	0.8 ㎡(0.24평) 포함
	별내동 1166-1	보일러실, 창고 등	9 ㎡(2.72평) 포함
	별내동 1166-1	보일러실, 창고 등	10.3 ㎡(3.12평) 포함
	별내동 1166-1	태양광 발전시설	1식 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 지하철4호선 ""별내별가람역"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 근린공원, 임야 등이 소재함.
[교통상황] 본건 토지까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 전반적인 대중교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 사다리형의 평지이고, 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 남동측으로 노폭 약 12m 내외, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-04-02)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(남양주 중앙119구조본부 헬기장), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 택지개발지구(별내지구) 등임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 ""지적도"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 본건 지상에 제시외건물 등 ㉠~㉣이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였음.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 구조 : 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 층수 : 지하 1층, 지상 3층 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 단독주택(다가구주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.
4)부합물 및 종물 후첨 ""지적도"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 본건 지상에 제시외건물 등 ㉠~㉣이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였음.
[공부와의 차이] - 본건 건물 기호(1) 3층은 일반건축물대장상 1가구로 기재되어 있고, 일반건축물대장 건축물현황도상 1가구로 도시되어 있으나, 현황은 후첨 ""사진용지""와 같이 401호, 402호 2개의 출입문이 소재하니, 입찰시 주의하시기 바람.
- 본건 건물 기호(1)은 일반건축물대장 건축물현황도상 3층 전용공간 내부 계단을 통하여 출입가능한 다락이 소재하는 것으로 도시되어 있으나, 현황은 후첨 ""사진용지""와 같이 3층에서 다락으로 올라가는 별도의 외부 계단 및 별도의 다락 출입문이 설치되어 있으니, 입찰시 주의하시기 바람. [참고사항] 임대관계 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년8월23일	소유권
2017년8월23일	근저당권	600,000,000원
2025년4월24일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년10월15일	소유권
2018년10월24일	근저당권	600,000,000원
2025년3월24일	임차권설정	220,000,000원
2025년3월24일	임차권설정	240,000,000원
2025년4월24일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1은 지하1층 지상3층의 다가구주택으로 지하층은 주차장, 지상층은 각층 2개씩 6개의 주택이 있음 3. 목록1의 3층은 일반건축물대장상 1가구로 기재되어 있고 건축물현황도상 1가구로 도시되어 있으나, 현황은 401호, 402호의 2개의 출입문이 소재하며, 일반건축물대장 건축물현황도상 3층 전용공간 내부계단을 통하여 출입가능한 다락이 소재하는 것으 로 도시되어 있으나, 현황은 3층에서 다락으로 올라가는 별도의 외부계단 및 별도의 다락 출입문이 설치되어 있는 것으로 조 사됨(감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1은 지하1층 지상3층의 다세대주택으로서 지

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원(☎ 031-869-4426)입니다.
입찰일은 2026.01.15입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,771,127,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 220,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1 : 2018.10.24. 근저 당권 설정 목록2 : 2017. 8.23. 근저 당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 지하철. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

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사건번호 : 2025타경71588 (의정부지방법원 남양주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	580,143,600원원	238,600,000원원	41%	3회회
6개월	655,957,000원원	309,322,200원원	47%	2.5회회
12개월	468,548,592원원	297,920,470원원	77%	1.7회회

27억 7113만원짜리 다가구주택를 얼마나 싸게? 경기 별내동 경매물건 찾았습니다 (건물 203.9평, 토지 99.7평)

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1461610

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-15	2025타경71588	[다가구] 남양주시 별내동 1166-1 건물: 203.91평 토지(대지권): 99.73평	2,771,127,600원 2,771,127,600원	신건 (0회)
	2026-01-21	2024타경81661	[다가구] 남양주시 별내동 876 건물: 148.95평 토지(대지권): 75.20평	1,696,870,560원 831,466,000원	유찰 (2회)
	2026-01-14	2024타경76133	[다가구] 남양주시 별내동 1121-2 건물: 124.06평 토지(대지권): 75.93평	1,635,341,120원 1,635,341,120원	재진행 (0회)