1회 유찰된 서울시 중랑구 중화동 99-4 경매물건입니다. 지금 최저가에 경매 도전해보세요!

서울시 중랑구 중화동 99-4 다세대(빌라)경매> 서울시 7156만원 떨어진 , 실거주&투자용

"나의 자랑 우리 중랑 - 서울특별시 중랑구"

소 재 지	서울특별시 중랑구 중화동 99-4 5층502호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	22.73㎡(6.88평)
건물면적	29.96㎡(9.06평)
사건번호	2025타경11934
감정평가액	357,804,000원
최저입찰가	(80%) 286,243,000원
입 찰 일	2026.02.26(목) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	중화동 99-4	258분의 22.73	22.73㎡ (6.88평)
건물	중화동 99-4	철근콘크리트구조	29.96㎡ (9.06평)
제시외건물	중화동 99-4	다락	12.6 ㎡(3.81평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "서울중흥초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 부근 은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보 통임.
[교통상황] 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선(중화역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트조구조 경사지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 외벽: 미장벽돌붙임 및 일부석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.
[이용상태] 본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)
[설비내역] 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음. [토지형상/이용상태] 본건 소재 토지는 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지 등으로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 후첨 내부구조도 및 사진상 제시외건물㉠부분(판넬조 판넬지붕, 약12.6㎡)이 소재함.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년6월28일	소유권
2021년6월28일	약정/금지사항/환매특약
2023년7월21일	임차권설정	360,000,000원
2023년8월8일	압류
2023년10월26일	가압류	29,237,705원
2025년2월18일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출(배당금이 임대차보증금보다 부족한 경우에도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함). -2025.3.4.자 현황조사서에 의하면 본건은 벨라캐슬 A동임(A동은 봉화산로 73-8, B동은 봉화산로 73-6 한건물이고, A동(중화 동 99-4), B동(중화동 99-16)이 지번이 다름. -2025.11.17.자 현황조사서에 의하면 본건 복층은 502호를 통하여 출입할 수 있음. 옥상에는 따로 출입문 없음. -2025.11.17.자 감정평가서에 의하면 가. 본건은 후첨 사진에서와 같이 제시외건물@부분(판넬조, 약12.6m)이 소재하는 바, 본건의 이용상황, 위반건축물여부 등 관련사항은 중랑구청에 문의 및 재확인 바라며, 제시외건 물 부분은 개략적인 면적을 사정하여 평가하였으니 경매 진행 시 참고 바람. 나. 본건 소재 제시외건물은 502호 내부계단을 통하여 출입이 가능하며, 외부옥상 등에서 독립적으로 출입이 불가능한 바 경매 진행 시 참고 바람. 다. 본건은 가격시점일 현재 공실 상태로서, 내부구조는 집합건축물대장 건축물현황도 및 탐문 조사 및 외부관찰에 의거 확인 하였는 바, 현황과 상이 할 수 있으니 경매 진행 시 재 확인 및 유의 바람. -집합건축물대장(전유부,갑) 상 기재내용: 변동일 2021.3.12. 건축과-6881(2021.03.12.)호에 의한 위반건축물 표기 해제[건축과 -3857(2021.02.08.)호 관련 위반사항(내용:건축법 제19조 위반 다락을 주거용으로 무단 용도변경)]

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 현황재조사 명령에 의하여 현장 방문한 바, 복층은 502호를 통하여 출입할 수 있음. 2) 옥상에는 따로 출입문 없음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 910-3676)입니다.
입찰일은 2026.02.26입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 371일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 371일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 8. 8. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 판넬지붕. 철근콘크리트조. 경사지붕.

사건번호 : 2025타경11934 (서울북부지방법원)

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