감정가 43억 4908만원, 1회 유찰된 경남 창원 마산합포구 덕동동 상가의 최저입찰가는 30억 4436만원입니다.

43억 4908만원짜리 상가, 경남 마산합포구 법원경매입니다.

소 재 지	경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 47-5
물건용도	상가
토지면적	4,240.00㎡(1,282.60평)
건물면적	216.35㎡(65.45평)
사건번호	2025타경20405
감정평가액	4,349,084,100원
최저입찰가	(70%) 3,044,359,000원
입 찰 일	2026.02.12(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕동동 47-5	과수원	2486㎡ (752.02평)
	덕동동 47-9	과수원	233㎡ (70.48평)
	덕동동 47-10	과수원	1401㎡ (423.80평)
	덕동동 53-7	답	120㎡ (36.30평)
건물	덕동동 47-5	단층 근린생활시설 일반철골구조	199.41㎡ (60.32평)
제시외건물	덕동동 47-5	계단실	16.94 ㎡(5.12평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 공히, 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 소재 'EAC창원요양병원' 북동측에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통시 됨.
[교통상황] 본건은 공히, 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 본건은 공히, 부정형 완경사로서, 일련번호 2,4 : 상업나지, 일련번호 1,3 : 상업용 건부지로 이용 중임. 4)인접 도로상태 본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.
[토지이용계획] 『토지이용계획확인서』상, 일련번호 1: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(날개지구), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지＜산지관리법＞ 임.
일련번호 2: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(날개지구), 가축사육제한구역(일부제 한 모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지＜산지관리법＞임. 일련번호 3: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(날개지구), 가축사육제한구역(일부 제한 모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
일련번호 4: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(날개지구), 가축사육제한구역(일부 제한 모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 의견란 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계:미상임. 기 타:없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년9월20일	소유권
2023년9월20일	근저당권	3,360,000,000원
2023년9월20일	지상권
2023년10월20일	근저당권	2,280,000,000원
2024년4월24일	가압류	343,700,000원
2024년6월26일	압류
2024년8월8일	압류
2025년2월12일	압류
2025년2월24일	임의경매
2025년8월19일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2025년2월24일	강제경매
2025년4월1일	압류
2025년8월19일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각[제시외 건물(5-1) 매각 포함]. 목록1~4는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 공부상 목록1~3의 지목은 ‘과수원’, 목록4의 지목은 ‘답’이나, 목록1, 3은 상업용 건부지, 목록2, 4는 상업나지로 이용 중임. 목록5는 근린생활시설로 공실임. 2025. 3. 12. 및 2025. 3. 13.에 목록1, 3 및 목록5에 대하여 유치권자 최성배의 유치권신고서(공사대금 368,270,000원)가 접수 되었으나 그 성립여부는 불분명함.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1~4는 제시목록상 `과수원` 및 `답`이나 현황 일단의 `건부지` 및 `부속토지

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9345)입니다.
입찰일은 2026.02.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 320일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 320일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1~4: 2023. 9. 20. 근저당권 목록 5: 2025. 2. 24. 경매개시결 설정 정

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역.

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사건번호 : 2025타경20405 (창원지방법원 마산지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	80,404,762원원	46,168,514원원	57%	3.3회회
6개월	80,404,762원원	46,168,514원원	57%	3.3회회
12개월	78,477,273원원	45,308,027원원	58%	3.2회회

43억 4908만원짜리 상가, 경남 마산합포구 법원경매입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-22	2025타경276	[일반상가] 창원시 마산합포구 구산면 반동리 [농지취득자격증명] 건물: 33.94평 토지(대지권): 599.25평	680,228,800원 680,228,800원	신건 (0회)
	2026-02-12	2025타경20405	[일반상가] 창원시 마산합포구 덕동동 47-5 [농지취득자격증명,유치권] 건물: 65.45평 토지(대지권): 1,282.60평	4,349,084,100원 3,044,359,000원	유찰 (1회)