연천군 삼거리에 위치한 전 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

경기전경매> 연천군 5억 320만원 싼 전, 1,817.7평

"오늘보다 나은 내일의 연천 - 경기도 연천군"

소 재 지	경기도 연천군 군남면 삼거리 354
물건용도	전
토지면적	6,009.00㎡(1,817.72평)
건물면적
사건번호	2024타경4783
감정평가액	986,664,000원
최저입찰가	(49%) 483,466,000원
입 찰 일	2026.03.19(목) 10:30

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	삼거리 354	전	2719㎡ (822.50평)
	삼거리 354-7	전	220㎡ (66.55평)
	삼거리 354-8	전	233㎡ (70.48평)
	삼거리 354-11	대	222㎡ (67.16평)
	삼거리 354-12	전	76㎡ (22.99평)
	삼거리 355	전	397㎡ (120.09평)
	삼거리 355-1	전	279㎡ (84.40평)
	삼거리 355-2	대	431㎡ (130.38평)
	삼거리 355-9	전	305㎡ (92.26평)
	삼거리 355-10	대	135㎡ (40.84평)
	삼거리 355-11	전	191㎡ (57.78평)
	삼거리 355-12	전	230㎡ (69.58평)
	삼거리 355-13	대	183㎡ (55.36평)
	삼거리 355-14	전	98㎡ (29.65평)
	삼거리 355-15	전	290㎡ (87.73평)
제시외건물	삼거리 355	비가림대	147 ㎡(44.47평) 제외
	삼거리 355	비가림대	187 ㎡(56.57평) 제외
	삼거리 355	창고	89.6 ㎡(27.10평) 제외
	삼거리 355-1	비닐하우스	108 ㎡(32.67평) 제외
	삼거리 355-1	비닐하우스	44 ㎡(13.31평) 제외
	삼거리 355-1	창고	8.6 ㎡(2.60평) 제외
	삼거리 355-9	화장실	2.8 ㎡(0.85평) 제외

[위치/주위환경] 대상물건은 경기도 연천군 군남면 삼거리 소재 "군남면행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 단독주택 및 주거나지가 혼재하는 주거지역임.
[교통상황] 인근의 간선도로를 통하여 각 방면으로 진출입 가능하고 대중교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 일련번호1:동측 하향 완경사의 부정형의 토지로서 휴경지 상태이며, 일부는 현황 도로로 이용중임.
일련번호2:인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 타인소유의 단독주택 건부지로 이용중이며 일부는 현황 도로임.
일련번호3:인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주거나지 상태이며, 일부는 현황 도로임.
일련번호4:인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 타인소유의 단독주택 건부지로 이용중임.
일련번호5:인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주거나지 상태임.
일련번호6:인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 제시외 건부지임.
일련번호7:인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주거나지 및 제시외 건부지임.
일련번호8:인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 타인소유의 단독주택 건부지임.
일련번호9:인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주거나지 및 제시외 건부지임.
일련번호10:인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 타인소유의 단독주택 건부지임.
일려번호11:인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.
일련번호12:인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주거나지 상태임.
일련번호13:인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 타인소유의 단독주택 건부지임.
일련번호14:인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주거나지 상태임.
일련번호15:동측 하향 완경사의 사다리형의 토지로서 휴경지 상태임.
4)인접 도로상태 일련번호2,3,4 토지 동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하고 있음.
일련번호1-6,9,10,12-14 토지는 폭 약 3m 내외 수준의 포장도로와 접하고 있음.
일련번호7,8,15 토지는 인접필지를 통하여 차량출입 가능함.
[토지이용계획] ■ 일련번호 1) 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 영농여건불리농지.
■ 일련번호 2) 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
■ 일련번호 3) 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
■ 일련번호 4) 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 영농여건불리농지.
■ 일련번호 5) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
■ 일련번호 6) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(행정위임9m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
■ 일련번호 7) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(행정위임9m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
■ 일련번호 8) 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 영농여건불리농지.
■ 일련번호 9) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(행정위임9m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
■ 일련번호 10) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(행정위임9m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
■ 일련번호 11) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(행정위임9m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
■ 일련번호 12) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(행정위임9m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
■ 일련번호 13) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(행정위임9m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
■ 일련번호 14) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 제한보호구역(행정위임9m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞.
■ 일련번호 15) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 영농여건불리농지.
6)제시목록 외의 물건 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.
일부 토지 지상에 타인소유의 합법적인 건물 및 타인소유 및 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 일련번호2 토지의 지목은 전이나, 현황 대지임.
일련번호11 토지의 공부상 지목은 전이나, 현황 도로로 이용중임.
[참고사항] 임대관계:미상임. 기타:없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년7월21일	소유권
2022년7월21일	소유권
2022년5월27일	소유권
2024년8월26일	강제경매
2025년10월14일	가압류	2,000,000,000원

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

목록 2, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 13 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각(목록 2, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 13 토지 지상의 제시외 건물은 매각 제외이며, 제시외 건물로 인하여 영향 받는 토지 가 격은 감정평가서 내용 참고) 2. 목록 1, 2, 3, 5, 6, 7, 9, 11, 12, 14, 15 토지는 농지취득자격증명원 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하 지 않음) 3. 목록 2, 4, 8, 10, 13 토지 지상의 건물은 감정평가서에 첨부된 일반 건축물 대장과 같이 타인소유이며, 목록 6, 7, 9 토지 지상의 건물은 타인 소유로 탐문 조사됨4. 목록 1 내지 3 토지의 일부 및 11 토지 전부는 공부상 지목 전이나 현황은 도로로 이용중임 5. 목록 2 토지는 공부상 지목 전이나 현황은 대지임

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 1) 목록 1. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 휴경지로 잡풀이 무성한 상태이며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 2) 목록 2. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 연천군 군남면 삼거12길 89 주택 텃밭 등으로 사용되고 있었으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 3) 목록 3. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 제시외 건물인 주택 1동(연천군 군남면 삼거12길 93)이 소재하고 - 현장조사 시 김분순이 거주하고 있었으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 4) 목록 4. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 제시외 건물인 주택1동(연천군 군남면 삼거12길 97)이 소재하며 - 현장조사 시 유학균이 거주하고 있었으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 5) 목록 5. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 연천군 군남면 삼거12길 89 주택의 텃밭으로 사용되고 있었으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 6) 목록 6. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 제시외 건물인 창고 등의 관련부지로 사용되고 있었으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 7) 목록 7. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 농지인 전으로 고추작물 등을 경작 중에 있었으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 8) 목록 8. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 제시외 건물인 주택(연천군 군남면 삼거12길 98)이 소재하며 - 현장조사 시 폐문부재로 점유자 등을 만나지 못하였고 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 9) 목록 9. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 제시외 건물인 비날하우스 및 저장창고 등 관련부지로 사용되고 있었는데 김용한이 창고 등을 관리하고 있다고 하였으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 10) 목록 10. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 제시외 건물인 주택(연천군 군남면 삼거12길 90) 관련부지로 사용되고 있었으며 - 현장조사 시 임차인 김용한이 거주하고 있었으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 11) 목록 11. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 도로 등 관련부지로 사용되고 있었으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 12) 목록 12. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 농지인 전으로 작물을 경작 중에 있었으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 13) 목록 13. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 제시외 건물인 주택(연천군 군남면 삼거12길 89) 관련부지로 사용되고 있었으며 - 전입세대확인서 상 안경용 세대가 등재되어 있으나 현장조사 시 폐문부재로 점유자를 만나지 못하였으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 14) 목록 14. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 연천군 군남면 삼거12길 89 주택의 텃밭 등으로 사용되고 있었으며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 15) 목록 15. - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 대부분 휴경지로 잡풀이 무성하며 일부 밭으로 사용되는 것으로 보이며 - 본건 토지의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 나. 제시외 건물 1) 목록 3. 토지 지상에 주택 1동 2) 목록 4. 토지 지상에 주택 1동 3) 목록 8. 토지 지상에 주택 1동 4) 목록 9. 토지 지상에 비닐하우스 2동 및 저장창고 1동 5) 목록 10. 토지 지상에 주택 1동 6) 목록 13. 토지 지상에 주택 1동

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0326)입니다.
입찰일은 2026.03.19입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 539일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 539일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 8. 26. 경매개시 설정 결정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 주거지역. 녹지지역. 계획관리지역. 제1종일반주거지역. 자연녹지지역. 차량출입 가능. 간선도로.

사건번호 : 2024타경4783 (의정부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.