2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 이천 신둔면의 임야 경매건입니다.

[2023타경35706] 경기 이천시 신둔면 임야경매 ※ 2회 유찰 / 토지 1,965.5평

"새로운 이천 · 함께 여는 미래 / A.R.T ICHEON(활력·풍요·최고의 도시) - 경기도 이천시"

소 재 지	경기도 이천시 신둔면 지석리 498-6
물건용도	임야
토지면적	6,497.64㎡(1,965.54평)
건물면적	96.00㎡(29.04평)
사건번호	2023타경35706
감정평가액	2,902,884,680원
최저입찰가	(49%) 1,409,863,000원
입 찰 일	2026.03.18(수) 10:00

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	지석리 498-6	임야	244㎡ (73.81평)
	지석리 498-20	공장용지	182㎡ (55.06평)
	지석리 498-28	공장용지	77㎡ (23.29평)
	지석리 498-30	공장용지	202㎡ (61.11평)
	지석리 498-37	공장용지	6㎡ (1.82평)
	지석리 498-39	도로	2㎡ (0.61평)
	지석리 498-40	도로	1㎡ (0.30평)
	지석리 500-3	도로	330㎡ (99.83평)
	지석리 500-12	도로	169㎡ (51.12평)
	지석리 500-14	도로	431㎡ (130.38평)
	지석리 500-22	공장용지	262㎡ (79.26평)
	지석리 500-28	도로	19.28㎡ (5.83평) 208분의 19.28 지분
	남정리 159-1	잡종지	1105㎡ (334.26평)
	남정리 253-1	대	217㎡ (65.64평)
	남정리 253-3	도로	191㎡ (57.78평)
	남정리 253-4	대	442㎡ (133.71평)
	남정리 253-5	대	238㎡ (72.00평)
	남정리 253-6	대	226㎡ (68.37평)
	남정리 253-7	대	1593㎡ (481.88평)
	남정리 253-8	대	560.36㎡ (169.51평) 636분의 560.36 지분
제시외건물	지석리 500-22	바닥콘크리트	96 ㎡(29.04평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 이천시 신둔면 남정리 소재 "경강선 신둔도예촌역" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 공장 등이 혼재하는 농촌지역으로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형의 완경사지로 일부는 도로로 이용중이며, 일부는 자연림상태임.
기호(2-5,7,11-13,15-17,19,20,26) : 부정형의 평지로 현황 "도로"임 기호(6,22,28,30) : 사다리형의 평지로 주거나지임.
기호(8,14) : 부정형의 평지로 주거나지임.
기호(9,10) : 장방형 평지로 단독주택 건축중(공정 골조완료)임.
기호(18) : 사다리형 평지로 단독주택 건축중(공정 바닥콘크리트)임.
기호(21) : 부정형의 평지내지 완경사지로 잡종지(나지)이며, 일부는 현황 "도로"임 기호(27,29) : 장방형 평지로 주거나지임.
기호(31) : 부정형의 평지내지 완경사지로 현황 "도로"임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 일부 노폭 약 6미터내외의 도로로 이용중임.
기호(2-5,7,11-13,15-17,19,20,26) : 현황 6미터 내외의 포장도로임.
기호(6) : 남측 및 동측으로 세로(가)에 접함. 기호(8) : 북서측으로 기호(1), 동측으로 기호(7) 도로에 접함.
기호(9,10) : 서측으로 기호(31) 도로, 동측으로 기호(7) 도로에 접함.
기호(14) : 지석리 500-2의 부속토지로 남측으로 소로에 접하고 서측으로 기호(13) 도로와 접함.
기호(18) : 서측으로 기호(20) 도로에 접함.
기호(21) : 본건 토지의 북동측 일부가 현황 도로임.
기호(22) : 북서측으로 기호(26) 도로에 접하며, 남측으로 기호(31) 도로에 접함.
기호(27) : 북서측으로 기호(26) 도로에 접하며, 북동측으로 기호(31) 도로에 접함.
기호(28,29) : 동측으로 기호(31) 도로에 접함.
기호(30) : 북동측으로 기호(31) 도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 수질보전특별대책지역＜환경정책기본법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(2,3,4,5,7,11,12,13,19,20) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 수질보전특별대책지역＜환경정책기본법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(6,8,10,14,15,16,17,18) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 수질보전특별대책지역＜환경정책기본법＞.
기호(9,31) : 계획관리지역 , 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 수질보전특별대책지역＜환경정책기본법＞.
기호(21) : 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 수질보전특별대책지역＜환경정책기본법＞.
기호(22) : 계획관리지역 , 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 수질보전특별대책지역＜환경정책기본법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(26) : 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 수질보전특별대책지역＜환경정책기본법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
기호(27,28,29,30) : 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 자연보전권역＜수도권정비계획법＞, 수질보전특별대책지역＜환경정책기본법＞.
6)제시목록 외의 물건 기호(9) 지상에 건축중인 제시외 물건(ㄱ)이 소재하며, 기호(18) 지상에 건축중인(기초 콘크리트) 제시외 물건(ㄷ)이 소재함.
[공부와의 차이] 기호(15) 지목이 "장"이나 현황 "도로"임.
기호(31) 지목이 "대"이나 현황 "도로"임.
[참고사항] ① 임대관계 미상임. ② 기 타 : 본건 토지의 인접지와의 지적경계가 불분명한 바, 인접지와의 지적경계 등에 대한 정확한 확인은 측량을 요하므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2023년7월10일	가압류	50,000,000원
2016년11월18일	소유권
2016년11월18일	근저당권	5,902,000,000원
2019년6월14일	근저당권	400,000,000원
2019년6월17일	근저당권	500,000,000원
2020년2월19일	가압류	250,000,000원
2020년5월13일	가압류	300,000,000원
2020년7월3일	가압류	396,500,000원
2021년9월8일	가압류	110,000,000원
2021년11월22일	가압류	285,000,000원
2021년12월28일	가압류	200,000,000원
2022년2월15일	가압류	94,205,222원
2022년3월3일	가압류	119,140,000원
2022년7월26일	가압류	244,000,000원
2022년8월2일	가압류	270,000,000원
2022년8월9일	가압류	95,839,890원
2022년8월17일	가압류	80,000,000원
2023년8월29일	임의경매
2023년11월23일	가압류	140,000,000원
2025년2월10일	압류
2025년3월25일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록 9번 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 목록 9번 지상의 제시외 건물(ㄱ) 매각에서 제외 - 목록 18번 지상의 제시외 물건(ㄷ, 바닥 콘크리트) 매각에 포함 - 목록 27번 지상의 컨테이너 2동 매각에서 제외 - 최저매각가격은 목록 9번 지상의 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 - 목록 20, 31번은 지분 매각으로 감정평가액 확인을 요함(2025. 11. 19. 감정인 제출의 사실조회에 대한 답변서 첨부)

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 제시 목록 1 토지의 등기부상 표시는 임야이나 현황은 일부는 풀 등이 자라고, 그 외 일부는 도로 등으로 이용되고 있음. 또한 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 2. 제시 목록 2, 3, 4, 5 토지의 현황은 등기부상 표시와 같이 도로로 이용되고 있고, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 3. 제시 목록 6 토지의 등기부상 표시는 공장용지이나 현황은 전원주택 단지 주차장 등으로 이용되고 있고, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 4. 제시 목록 7 토지의 현황은 등기부상 표시와 같이 도로로 이용되고 있고, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 5. 제시 목록 8 토지의 등기부상 표시는 공장용지이나 현황은 도로 및 전원주택 단지 주차장 등으로 이용되고 있고, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 6. 제시 목록 9, 10 토지의 등기부상 표시는 공장용지이나 현황은 대지로 이용되고, 위 지상에 완공되지 않은 미등기 신축건물 1동이 소재(이천시 원적로 197-59(신둔면)함. 7. 제시 목록 11, 12 토지의 현황은 등기부상 표시와 같이 도로로 이용되고 있고, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 8. 제시 목록 13 토지의 현황은 등기부상 표시와 같이 도로로 이용되고 있고, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 9. 제시 목록 14 토지의 등기부상 표시는 공장용지이나 현황은 지상에 `이천시 원적로 197-6, 197-10` 건물의 테라스 등 부분과 겹쳐 있음. 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 10. 제시 목록 15 토지의 등기부상 표시는 공장용지이나 현황은 도로로 이용되고 있고, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 11. 제시 목록 16, 17 토지의 현황은 등기부상 표시와 같이 도로로 이용되고 있고, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 12. 제시 목록 18 토지의 등기부상 표시는 공장용지이나 현황은 건물 신축(이천시 원적로 197-46)을 위해 바닥 기초공사가 진행되다 중단된 것으로 보임. 그리고 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 13. 제시 목록 19, 20 토지의 현황은 등기부상 표시와 같이 도로로 이용되고 있고, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 14. 제시 목록 21 토지의 등기부상 표시는 잡종지이나 현황은 자재 등이 쌓여 있는 것으로 보아 개발을 하다 중단되어 묵힌 상태로 보임. 또한 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 15. 제시 목록 22 토지의 현황은 등기부상 표시와 같이 대지(빈터로 풀이 자람)로 이용되고 있고, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 16. 제시 목록 23, 24, 25 건물의 현황은 등기부상 표시와 다르게 건물이 각 존재하지 않고(멸실등기 미경료), 주위를 확인한 결과 일부는 전원주택 단지 등으로 개발된 것으로 보임. 17. 제시 목록 26 토지의 현황은 등기부상 표시와 같이 도로로 이용되고, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 18. 제시 목록 27 토지의 등기부상 표시는 대지이나 현황은 컨테이너 박스 2동, 쓰레기 분리수거 시설이 각 소재함. 또한 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 19. 제시 목록 28 토지의 등기부상 표시는 대지이나 현황은 이동식 화장실 2동이 소재하고, 그 외 빈터로 이용됨. 또한 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 20. 제시 목록 29, 30 토지의 등기부상 표시는 대지이나 현황은 풀이 자라는 등 빈터로 이용됨. 또한 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임. 21. 제시 목록 31 토지의 등기부상 표시는 대지이나 현황은 도로 등으로 이용되고 있고, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요해 보임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 여주지원(☎ 031-880-7446)입니다.
입찰일은 2026.03.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 8월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 913일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 913일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016. 11.18. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 녹지지역. 계획관리지역. 자연녹지지역. 보전산지. 버스정류장. 차량 접근이 가능.

사건번호 : 2023타경35706 (수원지방법원 여주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,029,560,575원원	1,733,325,000원원	51%	3회회
6개월	2,265,341,634원원	1,335,067,600원원	53%	2.9회회
12개월	2,179,204,839원원	1,313,827,019원원	59%	2.4회회

[2023타경35706] 경기 이천시 신둔면 임야경매 ※ 2회 유찰 / 토지 1,965.5평

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com