은평구 대조동 215-38에 위치한 본 다세대(빌라) 경매물건은 2억 4970만원짜리가 1억 5981만원까지 떨어진 상태입니다.

[다세대(빌라)경매] 은평구 대조동 경매 함정이 있을까?

"북한산 큰숲 · 은평 · 내일의 중심 변화의 은평 - 서울특별시 은평구"

소 재 지	서울특별시 은평구 대조동 215-38 거장노블레스 4층402호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	16.85㎡(5.10평)
건물면적	36.85㎡(11.15평)
사건번호	2025타경51306
감정평가액	249,700,000원
최저입찰가	(64%) 159,808,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	대조동 215-38	387.8분의 16.849	16.849㎡ (5.10평)
건물	대조동 215-38	철근콘크리트구조	25.65㎡ (7.76평)
제시외건물	대조동 215-38	주택일부	11.2 ㎡(3.39평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 ""대조초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 주상용건물, 다세대주택 등이 소재함.
[교통상황] 인근에 버스정류장, 근거리에 연신내역(지하철 3호선, 6호선)이 소재함.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 구분건물로서, 외벽 : 석재붙임마감, 벽돌붙임마감 등.
창호 : 샷시 창호임.
[이용상태] 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)임.
[설비내역] 도시가스설비, 개별난방설비, 위생설비, 승강기, 주차장, 옥상 태양광패널 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 세장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하여 차량접근 가능함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보 호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀 억제권역＜수도권정비계획법＞.
[공부와의 차이] 제시외물건이 소재함. (후면 내구구조도 및 사진용지 참고)
[참고사항] - 임대관계 등은 미상임.
- 주택임차권 등기되어 있음. (등기사항전부증명서 참고) - 민간임대주택등기 되어 있음. (등기사항전부증명서 참고) - 집합건축물대장상 위반건축물 등재되어 있음.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년5월25일	소유권
2022년6월7일	약정/금지사항/환매특약
2024년5월27일	임차권설정	231,000,000원
2025년4월11일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 순위 3번 주택임차권등기

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 제시외 건물 포함 2. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기 있음{임대차보증금 231,000,000원, 전입일자 2018. 8. 22, 확정일자 1차 2018. 5. 9(금215,000,000원), 2차 2020. 4. 28(증액된 금5,000,000원), 3차 2022. 5. 18(증액된 금 11,000,000원)}. 배당에서 보 증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. 3. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1321)입니다.
입찰일은 2026.03.31입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 4월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 327일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 327일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 4. 11. 개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 주차장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방.

사건번호 : 2025타경51306 (서울서부지방법원)

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