청주지방법원 충주지원에서 진행되는 2024타경35957, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

감정가 11억 9662만원! 삼성면 공장 경매물건 찾았습니다 (건물 187.4평, 토지 642.2평)

소 재 지	충청북도 음성군 삼성면 능산리 557-8
물건용도	공장
토지면적	2,123.00㎡(642.21평)
건물면적	619.40㎡(187.37평)
사건번호	2024타경35957
감정평가액	1,196,617,000원
최저입찰가	(100%) 1,196,617,000원
입 찰 일	2026.01.05(월) 10:00

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	능산리 557-8	전	149㎡ (45.07평)
토지	능산리 557-9	전	1974㎡ (597.14평)
건물	능산리 557-9	단층 공장 일반철골구조	198.9㎡ (60.17평)
	능산리 557-9	단층 공장 일반철골구조	198.9㎡ (60.17평)
	능산리 557-9	단층 사무소, 창고 일반철골구조	199㎡ (60.20평)
제시외건물	능산리 557-9	공장	13 ㎡(3.93평) 포함
	능산리 557-9	기계실	9.6 ㎡(2.90평) 포함
	능산리 557-9	누룽지제조 자동화시스템	포함

[위치/주위환경] 본건은 충청북도 음성군 금왕읍 구계리 소재 "전문건설공제조합 기술교육원" 서쪽 인근에 위치하며, 인근은 소규모공장, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 지방도(329호선) 및 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용은 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 다소 불편시 됨.
3)형태 및 이용상태 본건 토지는 일부 경사면이 있으나 대체로 인접지 대비 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 서쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 일련번호 2) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠ 및 ㉡이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.
본건 지상에 조경수가 소재하나 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.
본건 기계기구는 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2021-324호, 제2021-323호에 의거하였는 바, 기계기구 목록 외 제시외 기계기구(에어콤프레샤 2대)가 소재하나 소유자 미상으로 감정평가 제외하였으니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 본건 일련번호 1) 및 2)의 공부상 지목은 "전"이나, 현황 공업용 건부지로 이용중임.
본건 기계기구 중 일련번호1, 3)세척불림대차는 1set가 소재불명으로 현황 1set이며, 5)이동식건조대차(4단)는 소재불명이고, 6)쌀 정량공급기(교반기)는 1set가 소재불명으로 현황 3set임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 본건 일련번호 3) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 외벽: 판넬 마감 등.
내벽: 판넬 마감 등.
바닥: 에폭시페인트 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.
본건 일련번호 4) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 외벽: 판넬 마감 등.
내벽: 판넬 마감 등.
바닥: 에폭시페인트 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.
본건 일련번호 5) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 외벽: 판넬 마감 등.
내벽: 판넬, 타일 마감 등.
바닥: 에폭시페인트 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.
[이용상태] 본건 일련번호 3) : 공장, 본건 일련번호 4) : 공장, 본건 일련번호 5) : 사무소, 창고 등으로 이용 중임.
[설비내역] 본건 일련번호 3) 및 4) : 화재경보설비 등, 본건 일련번호 5) : 위생 및 급배수 설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건 일련번호 2) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠ 및 ㉡이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.
본건 기계기구는 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2021-324호, 제2021-323호에 의거하였는 바, 기계기구 목록 외 제시외 기계기구(에어콤프레샤 2대)가 소재하나 소유자 미상으로 감정평가 제외하였으니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 본건 기계기구 중 일련번호1, 3)세척불림대차는 1set가 소재불명으로 현황 1set이며, 5)이동식건조대차(4단)는 소재불명이고, 6)쌀 정량공급기(교반기)는 1set가 소재불명으로 현황 3set임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년6월24일	소유권
2021년6월24일	근저당권	648,000,000원
2021년7월30일	근저당권	492,000,000원
2022년7월27일	가압류	198,000,000원
2022년11월10일	가압류	59,868,135원
2022년11월22일	압류
2022년12월20일	가압류	46,218,905원
2023년1월3일	압류
2023년2월16일	가압류	32,060,258원
2024년12월11일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월27일	소유권
2021년6월24일	근저당권	648,000,000원
2021년7월30일	근저당권	492,000,000원
2022년7월27일	가압류	198,000,000원
2022년11월10일	가압류	59,868,135원
2022년11월22일	압류
2022년12월20일	가압류	46,218,905원
2023년2월16일	가압류	32,060,258원
2024년12월11일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠㉡), 수목, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-324호, 제2021-323호 기계기 구 매각에 포함 - 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록 중 3) 세척불림대차 1set, 5) 이동식건조대차(4단), 6) 쌀 정량공급기(교반기) 1set 각 소재 불명으로 감정평가 및 매각에서 제외 - 제시외 기계기구(에어콤프레샤 2대) 매각에서 제외 - 목록1,2 지목은 '전'이나 현황 공업용 건부지로 이용중임 - 목록1,2 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰 요망. 별지 첨부한 삼성면 2025.8.5.자 사실조회 회신서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
가.목적물 3, 4 부분에 샌드위치판넬조 제시외 부분 소재함. 나.공장저장 목록상 기계기구는 소재여부 불분명 함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043)841-9123)입니다.
입찰일은 2026.01.05입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 379일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 379일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.6.24. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 노선버스정류장. 판넬지붕.

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사건번호 : 2024타경35957 (청주지방법원 충주지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	3,367,543,234원원	1,934,402,200원원	50%	3.6회회
6개월	1,746,885,248원원	981,243,556원원	51%	3.8회회
12개월	2,394,462,583원원	1,295,386,794원원	52%	3.6회회

감정가 11억 9662만원! 삼성면 공장 경매물건 찾았습니다 (건물 187.4평, 토지 642.2평)

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-05	2024타경35957	[공장] 음성군 삼성면 능산리 557-8 [농지취득자격증명] 건물: 187.37평 토지(대지권): 642.21평	1,196,617,000원 1,196,617,000원	신건 (0회)
	2025-12-22	2024타경35698	[공장] 음성군 대소면 태생리 23-14 건물: 620.63평 토지(대지권): 1,363.37평	1,513,246,490원 1,513,246,490원	신건 (0회)
	2026-01-05	2024타경3493	[공장] 음성군 삼성면 상곡리 286 건물: 633.89평 토지(대지권): 1,796.85평	2,160,582,400원 1,728,466,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경35483	[공장] 음성군 대소면 삼정리 18 건물: 236.29평 토지(대지권): 2,186.77평	1,720,916,240원 1,376,733,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경35049	[공장] 음성군 삼성면 양덕리 351-1 [농지취득자격증명] 건물: 1,738.78평 토지(대지권): 4,781.92평	5,405,464,400원 4,324,372,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2024타경33401	[공장] 음성군 금왕읍 쌍봉리 22 [법정지상권] 건물: 1,015.92평 토지(대지권): 4,557.16평	5,940,371,590원 4,752,297,000원	유찰 (1회)
	2026-01-19	2025타경286	[공장] 음성군 대소면 성본리 649-1 [유치권] 건물: 372.97평 토지(대지권): 1,776.89평	2,402,278,840원 1,537,458,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경34237	[공장] 음성군 대소면 부윤리 64-13 건물: 338.79평 토지(대지권): 1,437.58평	1,794,186,620원 1,148,279,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경34053	[공장] 음성군 금왕읍 정생리 580 [농지취득자격증명] 건물: 184.53평 토지(대지권): 1,299.84평	922,863,000원 590,632,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경32361	[공장] 음성군 금왕읍 각회리 450-1 [유치권] 건물: 1,415.94평 토지(대지권): 4,576.10평	5,931,874,000원 3,796,399,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경35438	[공장] 음성군 삼성면 선정리 421-1 건물: 457.53평 토지(대지권): 2,384.00평	2,920,725,000원 1,869,264,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2024타경35285	[공장] 음성군 생극면 생리 623 건물: 656.75평 토지(대지권): 1,811.07평	2,552,351,000원 1,306,804,000원	유찰 (3회)
	2026-01-05	2024타경760	[공장] 음성군 감곡면 문촌리 708 [농지취득자격증명] 건물: 707.04평 토지(대지권): 1,506.45평	2,350,073,800원 1,203,238,000원	유찰 (3회)
	2026-01-19	2024타경32989	[공장] 음성군 삼성면 능산리 557-10 건물: 365.59평 토지(대지권): 1,219.98평	1,794,289,110원 1,148,345,000원	유찰 (6회)
	2026-01-05	2024타경1411	[공장] 음성군 금왕읍 유포리 727 건물: 436.99평 토지(대지권): 998.25평	2,365,979,960원 1,514,227,000원	재진행 (2회)