대구지방법원 포항지원의 2025타경3881 사건, 16억 3566만원짜리 목장용지 경매물건입니다.

포항 남구 16억 3566만원 9,645.5평 ρ 목장용지 경매로 싸게 사는 방법?

소 재 지	경상북도 포항시 남구 호미곶면 강사리 288-2
물건용도	목장용지
토지면적	31,886.00㎡(9,645.52평)
건물면적
사건번호	2025타경3881
감정평가액	1,635,662,800원
최저입찰가	(100%) 1,635,662,800원
입 찰 일	2025.12.22(월) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	강사리 288-2	목장용지	2408㎡ (728.42평)
토지	강사리 산121	임야	29478㎡ (8,917.09평)
제시외건물	강사리 288-2	단독주택	39.9 ㎡(12.07평) 제외
	강사리 288-2	단독주택	39.9 ㎡(12.07평) 제외
	강사리 288-2	단독주택	39.9 ㎡(12.07평) 제외
	강사리 산121	단독주택	39.9 ㎡(12.07평) 제외
	강사리 산121	단독주택	39.9 ㎡(12.07평) 제외
	강사리 산121	단독주택	39.9 ㎡(12.07평) 제외
	강사리 산121	단독주택	39.9 ㎡(12.07평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경상북도 경상북도 포항시 남구 호미곶면 강사리 ""강사1리마을회관"" 서측 약 450m 지점에 소재하는 토지로서, 동해안 해안지대 인근의 전원주택단지로조성된 토지로서 포항-울산간 국도와 가까운 곳이며, 주위는 뒷편의 자연림지대, 앞쪽으로 농경지가 혼재하며, 북동측으로 군부대와 가까운 곳임.
[교통상황] 차량출입용이하며, 대중교통사정은 보통 시됨.
3)형태 및 이용상태 남향 경사지대에 2필 일단의 토지 중 남측 일부는 전원주택지로 조성된 상태이며, 그 밖의 토지는 자연림임.
조성된 택지는 가장형 및 사다리꼴, 부정형이며, 동,서, 남측은 인접지 보다 약9m정도 높은 축대로 조성되어 있으며, 조성택지는 남향경사지를 이용하여 계단식으로 조성되어 있음.
조성택지 중 일부 지상에는 사용승인 전인 제시외 건물(7동)이 소재하며,그 밖의 부분은 나지임.
4)인접 도로상태 북동측 의뢰외 토지 등에 설치된 폭 약 7 미터의 아스팔트 포장도로로 출입 가능하며, 조성택지내에도 폭약 7 미터의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.
[토지이용계획] 기호 1) : 보전관리지역 , 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호 2) : 보전관리지역 , 생산관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 개 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
6)제시목록 외의 물건 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 단독주택 7동( 기호 ㄱ-ㅅ: 각동 면적 39.9㎡)이 소재함 -동일인 소유로 추정되는 사용승인 전 건물로서 평가목적을 고려하여 정상 평가함.
[공부와의 차이] 공부상 지목은 목장용지, 임야이나 실제 남측 상당부분은 택지조성이 완료된 단계이며, 일부 지상에는 건축허가를 받아 건축된 사용승인 전 건물이 소재하며, 북측 대부분은 자연림임.
[참고사항] 1) 임대관계 : 임대여부 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건 토지는 이용상황별 면적을 고려 한 일괄 평균단가를 적용하였으며, 이용상황별 면적은 건축허가시 대지면적, 현장조사 결과를 기준으로 한 실측면적, 위성도 등을 종합적으로 고려하였으므로 실제 면적과는 차이가 있을 수 있으나 평가액의 결정에는 별 영향이 없을 것으로 사료 됨을 참고하시기 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1998년11월27일	소유권
2022년12월23일	근저당권	2,860,000,000원
2022년12월23일	지상권
2023년9월20일	근저당권	600,000,000원
2023년10월10일	가등기
2025년6월26일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

지상건물을 위하여 이 사건 목록1, 2 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립여지가 있음(성립여부는 불분명)

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
①일괄매각 ②공부상 지목은 목장용지, 임야이나 실제 남측 상당부분은 택지조성이 완료된 단계이며, 일부 지상에는 건축허가 를 받아 건축된 사용승인 전 건물이 소재하며, 북측 대부분은 자연림임. ③목록1, 2 토지에 매각에서 제외되는 제시외 건물(7 동) 있으며, 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립여지 있음. (성립여부는 불분명) 제시외 건물 소재감안하여 평가.(감정평가서 참조요)

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산 소재지1은 공부상 표시는‘목장용지’이나 현장에서 확인한바 토지 일부분에 첨부한 사진과 같이‘제시외 건물

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 포항지원(☎ 054-250-3217)입니다.
입찰일은 2025.12.22입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.12.23. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 생산관리지역. 보전산지. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2025타경3881 (대구지방법원 포항지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	160,870,600원원	75,674,167원원	31%	4.7회회
6개월	186,119,043원원	67,303,429원원	29%	4.4회회
12개월	263,898,526원원	123,258,168원원	34%	4회회

포항 남구 16억 3566만원 9,645.5평 ρ 목장용지 경매로 싸게 사는 방법?

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-22	2025타경3881	[목장용지] 포항시 남구 호미곶면 강사리 [법정지상권] 토지(대지권): 9,645.52평	1,635,662,800원 1,635,662,800원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경37149	[목장용지] 포항시 남구 대송면 대각리 토지(대지권): 100.13평	96,652,000원 33,151,000원	유찰 (3회)