울산지방법원에서 진행 중인 사건번호 2024타경120479의 경매물건입니다. 현재 최저가는 25억 605만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

양산시 하북면 상가주택경매> 경남 싼 상가주택 경매 완벽해설 (건물 160.8평, 토지 729.3평)

소 재 지	경상남도 양산시 하북면 지산리 267
물건용도	상가주택
토지면적	2,411.00㎡(729.33평)
건물면적	531.62㎡(160.82평)
사건번호	2024타경120479
감정평가액	2,506,045,720원
최저입찰가	(100%) 2,506,045,720원
입 찰 일	2025.12.18(목) 10:00

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1455110

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	지산리 267	대	656.0㎡ (198.44평)
	지산리 267-2	대	985.0㎡ (297.96평)
	지산리 267-3	답	770.0㎡ (232.93평)
건물	지산리 267	단층 일반음식점	113.02㎡ (34.19평)
	지산리 267	단층 주택	71.2㎡ (21.54평)
	지산리 267	단층 창고	16㎡ (4.84평)
	지산리 267	단층 근린생활시설	37.2㎡ (11.25평)
제시외건물	지산리 267	제시외 수목	포함
	지산리 267-2	데크	25 ㎡(7.56평) 포함
	지산리 267-2	데크	42 ㎡(12.71평) 포함
	지산리 267-2	데크	31.8 ㎡(9.62평) 포함
	지산리 267-2	데크	130 ㎡(39.33평) 포함
	지산리 267-2	데크	26.3 ㎡(7.96평) 포함
	지산리 267	창고 등	7.4 ㎡(2.24평) 포함
	지산리 267	카페 일부 등	12.5 ㎡(3.78평) 포함
	지산리 267	카페 일부 등	14.1 ㎡(4.27평) 포함
	지산리 267	휴게실 등	5.1 ㎡(1.54평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 양산시 하북면 지산리 소재 ＜평산아을회관＞ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 노선종류 및 배차간격 등을 고려시 대중교통 사정은 보통인 편임.
3)형태 및 이용상태 일련번호 1, 2 : 2필지 일단의 사다리형 완경사지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.
일련번호 3 : 사다리형 완경사지로서, 휴경지임.
4)인접 도로상태 일련번호 1, 2 : 일단으로 본건 남동측으로 소로에 접함.
일련번호 3 : 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 접근가능함.
[토지이용계획] 일련번호 1, 2 : 공히 자연녹지지역, 자연취락지구(평산2지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
일련번호 3 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] ① 본건 토지 일련번호 1, 2는 건물 일련번호 4의 이용에 일단으로 제공되고 있으며, 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 있는 등 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바, 일단지로 감정평가하였음.
② 본건 지상에는 별첨 “사진용지“와 같이 제시외 수목 (ㅊ), (ㅋ)(소나무 등 약 70여주)가 소재하는 바, 경매 진행시 정확한 소유관계 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람.
[건물구조] 일련번호 4 : - 일반음식점 : 조적조 스라브지붕 및 스레트지붕 단층 건물로서, 1997.09.13., 사용승인되었으며, 외벽 : 치장석 마감 및 몰탈 위 페인트 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.
- 주택 : 조적조 판넬 및 스레트 및 스라브지붕 단층 건물로서, 1997.09.13., 사용승인되었으며, 외벽 : 치장석 마감 및 몰탈 위 페인트 마감 등.
내벽 : 벽지바름 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.
- 창고(현황 카페 일부) : 경량철골구조 단층 건물로서, 2015.04.08., 사용승인되었으며, 외벽 : 치장석 마감 및 몰탈 위 페인트 마감 등.
내벽 : 페인트 칠 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.
- 제2종근린생활시설 : 일반철골구조 단층 건물로서, 2015.04.08., 사용승인되었으며, 외벽 : 치장석 마감 및 징크판넬 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.
[이용상태] 일련번호 4 : 일반음식점 및 제2종근린생활시설, 주택으로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 위생설비 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 본건 지상에는 별첨 “지적 및 건물개황도”, “사진용지”와 같이 제시외 건물 기호 (ㄱ)-(ㄹ)이 소재하여 일반건축물대장상 건축물현황도면 및 실측에 의거 면적 사정하여 구조, 규모, 용재, 시공의 정도, 관리, 이용상태 및 현상 등을 고려하여 원가법으로 평가하되 관리상태 및 현상 등을 고려, 관찰감가법을 병용하여 감정평가하였으며, 제시외 건물 (ㄱ)-(ㄹ)은 본건 건물의 부합물 및 종물로서 구조, 규모, 용도 등으로 보아 토지가치에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되며, 경매진행시 일괄 매각 여부는 별도 확인을 요함.
[공부와의 차이] -
[참고사항] ① 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등 이유로 그 내부 확인이 곤란하여 동유형의 물건, 인근 유사물건, 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으며, 향후 업무 진행시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람.
② 본건 건물 일련번호 4의 감가수정은 현상 및 관리상태, 장래 사용가능년수 등을 고려하여 관찰감가를 병용하여 감정평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.
③ 본건 건물 일련번호 4의 증축된 부분(2015.04.08., 창고, 16㎡)은 공부(일반건축물대장, 건물등기사항전부증명서)상 창고로 등재되어 있으나, 현황 일반음식점(카페)의 일부로 이용 중인 점을 감안하여 감정평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바람. ④ 본건 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 것으로 조사된 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년8월16일	소유권
2023년1월30일	근저당권	1,846,000,000원
2024년9월26일	가압류	8,928,223원
2024년9월27일	가압류	83,526,271원
2024년10월11일	가압류	19,326,099원
2024년12월24일	임의경매
2025년2월18일	가압류	21,971,256원
2025년7월29일	압류

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목 포함 2. 목록 4.의 증축된 부분(2025. 4. 8. 창고 16㎡)은 공부상 창고로 등재되어 있으나, 현황 일반음식점(카페)의 일부로 이용 중 임. 3. 본건 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 것으로 조사된 바 있음(가. 2020. 조적조 근린생활시설(일반음식점) 12. 25㎡ 불법증축, 나. 2020 새시 근린생활시설(일반음식점) 23.19㎡ 불법증축) 4. 목록 3. 지목은 답이나, 현황은 제시외 소나무 등 수목있음, 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 접근가능함. 휴경지임. 5. 목록 3. 토지는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 6. 목록 1,2 토지는 목록 4의 이용에 제공되고 있고, 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단됨. 7. 목록 2. 제시외 나무데크 5조와 정원수 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
부동산의 표시 2. - 제시외 나무데크 5조와 정원수 있음. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산의 지목은 `답`이나 현황은 제시외 소나무 등 수목 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8262)입니다.
입찰일은 2025.12.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 352일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 352일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 01. 30. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 스라브지붕.

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사건번호 : 2024타경120479 (울산지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	959,424,000원원	413,627,500원원	38%	3회회
6개월	1,228,813,429원원	460,680,667원원	34%	3.6회회
12개월	964,996,907원원	382,537,983원원	37%	3.4회회

양산시 하북면 상가주택경매> 경남 싼 상가주택 경매 완벽해설 (건물 160.8평, 토지 729.3평)

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1455110

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-18	2024타경120479	[근린주택] 양산시 하북면 지산리 267 [농지취득자격증명] 건물: 160.82평 토지(대지권): 729.33평	2,506,045,720원 2,506,045,720원	신건 (0회)
	2026-01-08	2025타경10999	[근린주택] 양산시 삼호동 535-9 건물: 146.10평 토지(대지권): 49.01평	1,006,732,640원 704,713,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2024타경1127	[근린주택] 양산시 중앙로 43 건물: 315.54평 토지(대지권): 218.10평	2,168,459,220원 1,517,921,000원	유찰 (1회)
	2026-01-09	2024타경104507	[근린주택] 양산시 동면 석산리 1458-29 건물: 101.19평 토지(대지권): 60.20평	761,163,000원 372,970,000원	유찰 (2회)
	2026-01-07	2024타경2755	[근린주택] 양산시 동면 금산리 1449-4 건물: 112.65평 토지(대지권): 64.92평	951,606,000원 466,287,000원	유찰 (2회)