구례군 냉천리에 위치한 단독주택 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

[전남 구례군 경매] 단독주택 최저경매가 1억 2486만원!

소 재 지	전라남도 구례군 마산면 냉천리 622
물건용도	단독주택
토지면적	651.00㎡(196.93평)
건물면적	201.76㎡(61.03평)
사건번호	2025타경51947
감정평가액	124,860,100원
최저입찰가	(100%) 124,860,100원
입 찰 일	2025.12.15(월) 10:00

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	냉천리 622	대	651㎡ (196.93평)
건물	냉천리 622	단층 주택 시멘트벽돌조	69.76㎡ (21.10평)
제시외건물	냉천리 622	다용도실	20 ㎡(6.05평) 포함
	냉천리 622	다용도실	61.8 ㎡(18.69평) 포함
	냉천리 622	가추	21.1 ㎡(6.38평) 포함
	냉천리 622	현관	6.2 ㎡(1.88평) 포함
	냉천리 622	주택일부	11.2 ㎡(3.39평) 포함
	냉천리 622	창고	11.7 ㎡(3.54평) 포함
	냉천리 622	수목	포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 구례군 마산면 냉천리 소재 '냉천마을' 내에 위치하며, 단독주택, 점포, 소규모공장, 전ㆍ답의 농경지 등이 소재한 기존주택지대임. [교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 제반교통 사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 본건은 부정형의 토지로서, 인접도로와 대체로 등고편탄한 '주거용'건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 북동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 아스팔?포장도로와 남동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 콘크리트포장도로에 각각 접함. [토지이용계획] - 기호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 없음.
[건물구조] 시멘트벽돌조 시멘트기와위 칼라강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 사이딩판넬 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이새시창호 등 마감.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되었음.. 4)부합물 및 종물 별첨 ""지적및건물개황도""에 도시한 바와 같이 본건 및 인접지상에 부합물및종물 기호(㉠~㉥)이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 건물 기호(1-가)는 공부상 622번지 지상에 소재한 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕, 69.76㎡이나, 현황 620-1, 622번지 양지상에 소재하며, 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕위 칼라강판지붕, 약 91.7㎡임. [참고사항] 없음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1993년8월21일	소유권
1996년5월8일	근저당권	80,000,000원
2021년2월22일	근저당권	27,500,000원
2025년8월22일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1993년8월21일	소유권
1996년5월8일	근저당권	80,000,000원
2021년2월22일	근저당권	27,500,000원
2025년8월22일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 수목포함 2.목록2.대지의 일부를 타인이 점유 중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
대문 입구 마당부분에 제시외 판넬조 구조물이 소재함. 건물 우측에 제시외 가추

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2025.12.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 124,860,100원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 14,452,203원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1996.5.8.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 차량의 접근이 가능. 버스승강장. 기와지붕.

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사건번호 : 2025타경51947 (광주지방법원 순천지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	183,630,050원원	118,750,550원원	64%	2회회
6개월	157,801,714원원	93,930,330원원	69%	1.8회회
12개월	157,801,714원원	93,930,330원원	69%	1.8회회

[전남 구례군 경매] 단독주택 최저경매가 1억 2486만원!

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2025타경51947	[주택] 구례군 마산면 냉천리 622 건물: 61.03평 토지(대지권): 196.93평	124,860,100원 124,860,100원	신건 (0회)
	2026-01-19	2025타경425	[주택] 구례군 산동면 원촌리 239 건물: 41.32평 토지(대지권): 109.51평	91,903,200원 64,332,000원	유찰 (1회)
	2026-01-12	2024타경62370	[주택]전라남도 구례군 토지면 오미리 1-1 건물: 74.46평 토지(대지권): 132.80평	129,875,480원 72,730,000원	유찰 (2회)
	2026-01-05	2025타경364	[주택] 구례군 문척면 월전리 830-11 건물: 24.99평 토지(대지권): 196.02평	99,321,800원 55,620,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2024타경63212	[주택] 구례군 구례읍 봉북리 315-1 건물: 21.44평 토지(대지권): 140.97평	150,570,000원 67,455,000원	유찰 (3회)
	2025-12-15	2025타경51071	[주택] 구례군 광의면 방광리 431-1 건물: 48.81평 토지(대지권): 162.14평	85,740,808원 30,730,000원	유찰 (4회)