이번에 소개할 경매물건은 충남 금산군에 위치한 상가입니다. 최저입찰가는 8억 8291만원입니다.

금산군 제원면 상가-, 감정가의 100%에 낙찰 가능성?

소 재 지	충청남도 금산군 제원면 천내리 643-6
물건용도	상가
토지면적	1,858.00㎡(562.05평)
건물면적	301.98㎡(91.35평)
사건번호	2024타경10907
감정평가액	882,912,460원
최저입찰가	(100%) 882,912,460원
입 찰 일	2025.12.15(월) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1453816

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	천내리 643-6	대	787㎡ (238.07평)
	천내리 985-1	도로	139㎡ (42.05평)
	천내리 985-7	대	512㎡ (154.88평)
	천내리 984-2	답	420㎡ (127.05평) 지분 2분 1 전부
건물	천내리 643-6	1층 소매점 경량철골조	70.7㎡ (21.39평)
	천내리 643-6	2층 소매점 경량철골조	42.7㎡ (12.92평)
	천내리 643-6	단층 창고 경량철골조	9㎡ (2.72평)
	천내리 643-6	단층 휴게실 철근콘크리트조	15.08㎡ (4.56평)
	천내리 643-6	1층 근린생활시설	164.5㎡ (49.76평)
제시외건물	천내리 643-6	카페 야외용 데크	포함
	천내리 643-6	하천(금강) 전망대	포함
	천내리 985-7	관정	포함
	천내리 985-7	오수처리시설	포함
	천내리 985-7	조경용 수목	포함
	천내리 985-7	노상 주차장	포함

[위치/주위환경] 본건은 충남 금산군 제원면 천내리 소재 천내3리경로당 동측 근거리에 위치하고, 주위는 임야, 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 농촌지대로 환경 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 간선도로("금강로")가 있어 교통상황 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호1 : 사다리꼴에 가까운 부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.
기호3 : 사다리꼴 평지로서 도로 등(기호1 건물의 주차장)으로 이용중임.
기호4 : 사다리꼴 평지로서 상업나지(기호1 건물의 주차장)로 이용중임.
기호5 : 사다리꼴의 평지로 조성(지하 일부에 물 흐름)된 휴경지(종래 인삼밭) 상태임.
4)인접 도로상태 기호1은 기호3 및 기호4(포장된 주차장)를 통해 출입하고, 기호 4 및 5는 남서측 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호1 : 농림지역, 보전관리지역, 국가하천(비도시)(저촉), 가축사육제한구역, (금강)수변 구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하천구역(금강(국가))에 속함.
기호3 : 농림지역, 가축사육제한구역, (금강)수변구역, 농업진흥구역, 접도구역, 배출시설 설치제한지역, 배수구역에 속함.
기호4 : 보전관리지역, 가축사육제한구역, (금강)수변구역, 접도구역, 배출시설설치제한 지역, 배수구역에 속함.
기호5 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, (금강)수변구역, 농업진흥구역, 접도 구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역에 속함.
6)제시목록 외의 물건 제시외 데크가 근린생활시설("아일랜드카페") 북동측 및 남서측, 서측 및 동측에 설치되어 있으며, 관정 및 오수처리시설 등이 있음.(사진 및 감정평가명세표 참조)
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 기호 2-1 : 경량철골조 판넬지붕 2층(실제 단층) 근린생활시설로서 외벽 : 드라이비트 및 징크 패널 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등. 창호 : 새시 창호 등임. 기호 2-2 : 경량철골구조 판넬지붕 2층 소매점으로서 외벽 : 샌드위치 및 징크 패널 마감 등. 내벽 : 패널 마감 등. 새시 창호 등임. 기호 2-3 : 경량철골조 판넬지붕(실제 조적조 평지붕) 단층 화장실 (부속건물)로서 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등임.
기호 2-4 : 철근콘크리트조 판넬지붕 단층 휴게실로서 내,외벽 : 강화유리 마감 등. 옥상: 전망대(한쪽 창호설치, 공사 미완료, 사진 참조).
[이용상태] 기호 2-1 : 근린생활시설("아일랜드카페")로 이용중임.
기호 2-2 : 소매점(실제 카페 좌우 분리증축, 1층 화장실,창고, 2층 주택 등)으로 이용중임.
기호 2-3 : 화장실(부속건물)이나, 조사일 현재 창고 등으로 이용중임.
기호 2-4 : 개방형 차실 등으로 이용중임. (옥상 전망대 미개방)
[설비내역] 기호 2-1 및 2-3 사용승인일 : 1995.07.01. 기호 2-1, 2-2, 2-4 건물의 대수선 및 증축 사용승인일 : 2024.04.02.이며, 기호 2-1, 2-2에 급배수 및 위생설비, 시스템냉난방설비 등이 있음.
4)부합물 및 종물 기호1 지상에 제시외 구조물 ㉠야외용 데크가 근린생활시설 건물 4방향에, ㉡휴게실 옥상을 전망대(철제 계단 포함)로, 기호4 주차장 포장 아래에 ㉢관정 및 ㉣오수처리시설, 기호3 및 기호4 토지에 ㉤반송2주 식재 및 ㉥주차장 아스콘포장이 되어 있음(명세표 및 사진 참조).
[공부와의 차이] 기호2-1은 단층, 기호2-2는 기호2-1 건물(카페) 좌우에 분리 증축되었으며, 소매점이 아닌 1층 화장실, 창고 및 2층 주택 등, 기호2-3은 조적조 평(스라브)지붕임. [참고사항] 임대관계 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년5월31일	소유권
2024년1월26일	근저당권	384,000,000원
2024년2월5일	가압류	31,196,020원
2024년9월6일	가압류	100,000,000원
2024년11월1일	압류
2024년11월11일	강제경매
2024년11월29일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 구조물,수목등 포함 목록3 : 공부상 지목은 도로이나, 현황은 주차장으로 사용중임. 목록4 : 공부상 지목은 대지이나, 현황은 주차장으로 사용중임. 목록5 : 공부상 지목은 답이나, 현황은 휴경지임. 농지전용허가(신고) 받지 아니하고 전용한 경우에는 원상회복명령 가능성 있음 목록5 : 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록2번 2층 근린생활시설은 단층이며 아일랜드 까페로 사용 중이며, 까페 출입구 우측에 남녀화장실이 소재함 - 목록2번 2층 소매점은 위 까페 안쪽 카운터 후면에 소재하며, 1층은 좌우에 출입구 있는데 물품 창고로 사용 중이며, 우측 출입구를 통해 안으로 진입하면 2층 올라가는 계단이 있으며, 2층은 침대 등 방으로 사용하고 있는 것으로 보임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원(☎ 470-1801)입니다.
입찰일은 2025.12.15입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(101,288,094원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경123513,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 390일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 390일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1~4: 2024.01.26.근저당권 설정 목록5: 2024.09.06.가압류

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 주차장. 간선도로. 판넬지붕. 철근콘크리트조. 철골조.

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사건번호 : 2024타경10907 (대전지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,919,493,310원원	969,599,800원원	57%	2.2회회
6개월	1,328,286,405원원	607,492,636원원	52%	2.5회회
12개월	1,101,138,071원원	542,409,329원원	58%	2.2회회

금산군 제원면 상가-, 감정가의 100%에 낙찰 가능성?

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1453816

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2024타경10907	[일반상가] 금산군 제원면 천내리 643-6 [농지취득자격증명] 건물: 91.35평 토지(대지권): 562.05평	882,912,460원 882,912,460원	신건 (0회)