감정가 2억 200만원, 4회 유찰된 서울시 관악구 신림동 다세대(빌라)의 최저입찰가는 8274만원입니다.

2억 200만원짜리 다세대(빌라) 8274만원에? 서울시 신림동 다세대(빌라)경매 경매로 나왔는데 문제없나.

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 5층502호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	13.12㎡(3.97평)
건물면적	20.99㎡(6.35평)
사건번호	2025타경102940
감정평가액	202,000,000원
최저입찰가	(41%) 82,739,000원
입 찰 일	2026.05.13(수) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1452593

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신림동 713-1	305분의 13.12	13.12㎡ (3.97평)
건물	신림동 713-1	철근콘크리트구조	20.99㎡ (6.35평)

[위치/주위환경] 대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울난곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.
[교통상황] 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, (사용승인일: 2021.02.02)
외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샷시창 등임.
[이용상태] 다세대주택으로 이용 중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.
[토지형상/이용상태] 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 동측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접하고, 북서측 내지 북측으로 폭 6미터 정도의 도로에 접하며, 남측으로 폭 4미터 정도의 막다른 도로에 접함.
[토지이용계획] 신림동 713-1, 713-4 (2필지 공히)
도시지역,?제2종일반주거지역(7층이하),?도로(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 정비구역＜도시 및 주거환경정비법＞, 역사문화환경보존지역(자세한사항은 문화재청(천연기념물과) 서울특별시(문화재과) 관악구(문화체육과)로 문의바람)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.
[공부와의 차이] 집합건축물대장(표제부)의 대지면적은 건축선 후퇴면적(19.83㎡)을 제외한 285.17㎡로 기재되어 있으므로, 등기사항전부증명서와 평가명령서에 기재되어 있는 대지권의 목적인 토지(2필지)의 면적합계(305㎡)와 차이가 있으니 참고하시기 바람. [참고사항] 임대관계는 미상임.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년6월4일	소유권
2023년6월5일	임차권설정	200,000,000원
2025년5월19일	강제경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

을구 순위 3번 주택임차권등기(임대차보증금 200,000,000원, 전입일 2021. 5. 31., 확정일자 2021. 6. 7.)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 집합건축물대장(표제부)의 대지면적은 건축선 후퇴면적(19.83㎡)을 제외한 285.17㎡ 로 기재되어 있으므로, 등기사항전부증명 서에 기재되어 있는 대지권의 목적인 토지(2필지)의 면적합계(305㎡)와 차이가 있음 (감정평가서 참조)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-2714)입니다.
입찰일은 2026.05.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 5월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 352일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 352일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025.05.19. 경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방.

사건번호 : 2025타경102940 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	277,831,707원원	189,264,938원원	67%	4.6회회
6개월	296,658,660원원	211,516,473원원	71%	5.1회회
12개월	293,949,237원원	209,644,723원원	71%	4.8회회

2억 200만원짜리 다세대(빌라) 8274만원에? 서울시 신림동 다세대(빌라)경매 경매로 나왔는데 문제없나.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1452593