이번에 소개할 경매물건은 경남 거제시에 위치한 단독주택입니다. 최저입찰가는 12억 3045만원입니다.

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 거제시 단독주택 낙찰가 분석합니다. (건물 40.6평, 토지 485.8평)

소 재 지	경상남도 거제시 일운면 구조라리 44-2
물건용도	단독주택
토지면적	1,606.00㎡(485.82평)
건물면적	134.26㎡(40.61평)
사건번호	2025타경21013
감정평가액	1,230,453,140원
최저입찰가	(100%) 1,230,453,140원
입 찰 일	2025.12.08(월) 10:00

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구조라리 44-2	대	129㎡ (39.02평)
	구조라리 67-2	대	479㎡ (144.90평)
	구조라리 68-2	대	998㎡ (301.90평)
건물	구조라리 44-2	단층 주택 시멘트	134.26㎡ (40.61평)
제시외건물	구조라리 67-2	창고, 숙소	113.05 ㎡(34.20평) 제외
	구조라리 67-2	창고	24 ㎡(7.26평) 제외
	구조라리 68-2	창고	118 ㎡(35.70평) 제외
	구조라리 68-2	근린생활시설, 창고	205 ㎡(62.01평) 제외
	구조라리 68-2	사무실	63 ㎡(19.06평) 제외

[위치/주위환경] 경상남도 거제시 일운면 구조라리 소재 ""구조라마을"" 내에 위치하며 주변은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량출입가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 일련번호 (1)~(3): 대체로 사다리형의 완경사지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 일련번호 (1)~(3): 서측으로 노폭 약 3m내외의 도로, 남측으로 노폭 2~3m내외의 도로에 접하며, 남동측으로 인접필지(42-1)를 지나 왕복2차로의 도로가 소재함.
[토지이용계획] 일련번호 (1),(2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(2019-08-22)(구조라해안마을지구)
일련번호 (3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)＜문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(2019-08-22)(구조라해안마을지구)
6)제시목록 외의 물건 후첨 ""지적 및 건물개황도"" 와 같이 본건 지상에 제시외건물 (ㄱ)~(ㅁ)이 소재하는바 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조 [건물구조] 일련번호(4) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.
[이용상태] 단독주택임.
[설비내역] 제반 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조바람.
[공부와의 차이] 일련번호 4는 공부상 구조라리 44-2, 67-2, 44-4, 66-4, 746-3상 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 44-2, 67-2 지상에 소재함.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2008년10월7일	소유권
2008년10월7일	근저당권	920,000,000원
2012년2월29일	근저당권	300,000,000원
2016년2월16일	근저당권	636,000,000원
2016년3월7일	근저당권	172,800,000원
2022년8월29일	압류
2025년2월17일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡,㉢,㉣,㉤)매각 제외(법정지상권 성립 여지 있음). 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 지상 소재 컨테이너 2동 매각 제외. [목록4] 공부상 '구조라리 44-2, 67-2, 44-4, 66-4, 746-3' 지상에 소재하나 현황상 '44-2, 67-2' 지상에 소재함.

[부동산 현황조사서 비고란]
*제시외 건물 ㄱ)조적조 스레트지붕 숙소및 창고, ㄴ)경량철골조 판넬지붕 창고, ㄷ)경량철골조 판넬지붕 창고, ㄹ)철근콘크리트조 스라브지붕 점포및 창고, ㅁ)판넬조 판넬지붕 사무실 각 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 055-640-8594)입니다.
입찰일은 2025.12.08입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 369일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 369일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2008. 10. 7. [근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량출입가능. 간선도로. 슬래브지붕.

사건번호 : 2025타경21013 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	507,647,715원원	235,644,656원원	49%	3.7회회
6개월	532,121,359원원	228,166,848원원	46%	4회회
12개월	551,258,476원원	243,753,492원원	47%	4회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 거제시 단독주택 낙찰가 분석합니다. (건물 40.6평, 토지 485.8평)

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr