창원지방법원 밀양지원에서 진행되는 2025타경10329, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

남지읍 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 1,318.6평

소 재 지	경상남도 창녕군 남지읍 용산리 498
물건용도	전
토지면적	4,359.00㎡(1,318.60평)
건물면적
사건번호	2025타경10329
감정평가액	272,170,000원
최저입찰가	(100%) 272,170,000원
입 찰 일	2025.12.08(월) 10:00

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	용산리 498	전	539㎡ (163.05평)
	용산리 498-1	전	2952㎡ (892.98평)
	용산리 499-9	도로	220㎡ (66.55평)
	용산리 499-3	답	232㎡ (70.18평)
	용산리 499-2	답	416㎡ (125.84평)
제시외건물	용산리 498	주택	93 ㎡(28.13평) 제외
	용산리 498	보일러실	12 ㎡(3.63평) 제외
	용산리 498	창고	27 ㎡(8.17평) 제외
	용산리 498-1	창고	92 ㎡(27.83평) 제외
	용산리 498-1	창고	92 ㎡(27.83평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창녕군 남지읍 용산리 소재 '용산마을' 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.
3)형태 및 이용상태 [1] 부정형 완경사지의 토지로, 제시외 건부지로 이용중임.
[2,5] 부정형 완경사지의 토지로, 휴경지로 이용중임.
[3] 부정형 완경사지의 토지로, 도로로 이용중임.
[4] 부정형 완경사지의 토지로, 휴경지 및 일부 도로로 이용중임.
4)인접 도로상태 [1] 맹지이나, 본건 [3~5]를 통하여 접근가능함.
[2] 맹지이나, 본건 [1,3~5]를 통하여 접근가능함.
[3] 본건이 노폭 약 4~6m 내외의 도로로 이용중임.
[4] 본건 일부가 노폭 약 4~6m 내외의 도로로 이용중임. [5] 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외(본건 기호[3,4])의 도로와 접함.
[토지이용계획] [1,3,5] 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립제한지역＜수도법＞임.
[2] 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립제한지역＜수도 법＞임.
[4] 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)＜가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립제 한지역＜수도법＞, ＜추가기재＞건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함 )임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 '지적개황도'참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년2월3일	소유권
2013년4월24일	근저당권	91,000,000원
2013년4월24일	지상권
2017년9월22일	근저당권	65,000,000원
2024년7월11일	가압류	9,015,500원
2024년8월19일	가압류	25,805,185원
2025년4월30일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

[목록1.2] 매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부 불명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. [목록1.2.4.5] 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). [목록1.2] 위 지상 제시외 건물(1-1~1-3,2-1,2-2) 매각 제외. 최저매각가격은 제시 외 건물로 인하여 영향 받는 가격임. [목록4] 공부상 '답' 이나 현황 '휴경지 및 일부 도로' 로 이용중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
1번,2번물건 공부상 전이며 현황은 묵전 및 일부 대지로 이용중임 위지상 제시외 조립식주

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2531, 055-350-253)입니다.
입찰일은 2025.12.08입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : [목록1.2] 2013. 4. 24. 근저당. 설정 [목록3.4.5] 2017. 9. 22. 근저당.

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역.

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사건번호 : 2025타경10329 (창원지방법원 밀양지원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,592,485,039원원	679,511,521원원	43%	4.1회회
6개월	1,433,969,017원원	720,218,567원원	50%	3.4회회
12개월	1,060,590,827원원	540,292,011원원	52%	3.5회회

남지읍 전경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 1,318.6평

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2025타경10152	[전] 창녕군 길곡면 오호리 494 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 135.97평	16,182,000원 16,182,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경10152	[전] 창녕군 길곡면 길곡리 1241-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 192.24평	23,513,500원 23,513,500원	신건 (0회)
	2025-12-15	2025타경70	[전] 창녕군 장마면 대봉리 497-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 4,039.89평	594,510,000원 594,510,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2024타경13369	[전] 창녕군 대지면 본초리 846 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,120.16평	122,199,000원 122,199,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2024타경12304	[전] 창녕군 장마면 신구리 110-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 70.33평	8,602,500원 8,602,500원	신건 (0회)
	2025-12-15	2024타경12304	[전] 창녕군 장마면 신구리 40 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 89.69평	12,264,000원 12,264,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경10329	[전] 창녕군 남지읍 용산리 498 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,318.60평	272,170,000원 272,170,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2025타경1301	[전] 창녕군 유어면 선소리 669-6 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 162.29평	61,134,000원 61,134,000원	신건 (0회)
	2025-12-08	2021타경12105	[전] 창녕군 이방면 초곡리 504-5 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 45.07평	5,811,000원 5,811,000원	신건 (0회)
	2025-12-15	2024타경13208	[전] 창녕군 창녕읍 여초리 350 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,101.40평	284,601,000원 199,221,000원	유찰 (1회)
	2025-12-15	2024타경13116	[전] 창녕군 성산면 후천리 482 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 343.94평	47,754,000원 33,428,000원	유찰 (1회)
	2025-12-15	2024타경12878	[전] 창녕군 고암면 원촌리 14 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,473.48평	485,464,350원 339,825,000원	유찰 (1회)
	2025-12-15	2024타경11677	[전] 창녕군 계성면 사리 108 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 13.01평 토지(대지권): 258.94평	137,204,400원 96,043,000원	유찰 (1회)
	2025-12-15	2023타경182	[전] 창녕군 장마면 산지리 698-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 299.78평	47,568,000원 33,298,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2025타경10273	[전] 창녕군 남지읍 아지리 297 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 200.26평	24,249,000원 16,974,000원	유찰 (1회)