1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 제주 서귀포 남원읍의 임야 경매건입니다.

제주 임야경매 | 서귀포시 남원읍 한남리 임야 낙찰가 분석합니다.

소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 남원읍 한남리 20-1
물건용도	임야
토지면적	7,408.00㎡(2,240.92평)
건물면적
사건번호	2025타경1462
감정평가액	503,744,000원
최저입찰가	(70%) 352,621,000원
입 찰 일	2026.01.13(화) 10:00

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	한남리 20-1	임야	7408㎡ (2,240.92평)
제시외건물	한남리 20-1	창고	42 ㎡(12.71평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 한남리 소재 ‘한남리사무소’ 남동측 근거리(직선거리 약 620m 지점)에 위치하며, 부근은 전, 과수원 및 일부 임야 등이 혼재된 농경지대임.
[교통상황] 공히 본건 인근까지만 차량 접근이 가능하며, 근거리에 간선도로(지방도 1136번)가 소재하나 제반 교통사정은 불편시됨.
3)형태 및 이용상태 인접 토지 대비 완경사 부정형의 토지로서, 현황 '과수원'으로 이용 중임.
4)인접 도로상태 지적상으로는 도로에 접하지 않는 맹지이나, 현황상 인접지를 경유한 진입로를 통해 농기계 등의 진입이 가능하여 경작에 이용 중인 상태임.
(※ 진입로의 형태 및 위치는 별첨 ‘사진용지’ 및 ‘항공사진’ 참조)
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구4등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에는 제시외 수목(과수목, 방풍목 및 자생 수목)이 식재되어 있으며, 제시외물건으로 ㄱ) 파이프조 차광막 창고 1동이 설치되어 있음.
또한, 본건 토지 내부에는 전통형 분묘 3기 및 평장형 분묘(비석 설치) 19기가 소재함.
(※ 세부 위치 및 현황은 별지 ‘지적 및 건물개황도’, ‘항공사진’, ‘사진용지’ 등 참조)
[공부와의 차이] 공부상 지목은 ‘임야’이나, 현황은 과수목이 식재된 과수원 형태로 이용 중임.
[참고사항] 임대관계는 확인되지 않음.
본건은 공부상 지목은 ‘임야’이나, 현황은 과수목이 밀식되어 있는 등 사실상 과수원으로 이용 중인 농지로 판단됨. 이에 따라 「농지법」 제8조에 따른 ‘농지취득자격증명’ 제출이 요구될 수 있으며, 해당 증명서가 없는 경우 소유권이전등기에 제한이 있을 수 있음. 따라서 입찰 전 관련 법령 검토 및 농지 소재지 관할 행정기관 확인이 필요함.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년9월4일	소유권
2020년9월24일	근저당권	65,000,000원
2022년1월28일	근저당권	65,000,000원
2024년9월24일	근저당권	27,000,000원
2025년6월26일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

위 지상에 공부상 표시 없는 전통형 묘 3기 및 평장형 분묘(비석설치) 19기가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 공부상 지목이 '임야'이나, 현황은 과수목이 식재된 과수원 형태로 이용 중임. - 지상의 과수목 및 방풍목 등 포함 평가임. - 지상의 제시외 물건 (감정서 상 ㄱ.) 파이프조 차광막 단층 창고 42㎡는 매각에서 제외.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(한남리 20-1) 임야(과수원으로 이용중임) 일부 지상에

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2154)입니다.
입찰일은 2026.01.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 503,744,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 127,552,823원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.09.24. 근저당 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량 접근이 가능. 간선도로.

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사건번호 : 2025타경1462 (제주지방법원)

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인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	419,469,793원원	173,099,156원원	51%	3.1회회
6개월	324,765,167원원	127,030,695원원	46%	3.1회회
12개월	522,922,422원원	255,362,384원원	49%	3회회

제주 임야경매 | 서귀포시 남원읍 한남리 임야 낙찰가 분석합니다.

출처 : 여의주지기 http://www.dcart.co.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2025타경1186	[임야] 서귀포시 성산읍 신산리 1886-1 토지(대지권): 663.69평	329,100,000원 329,100,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경7925	[임야] 서귀포시 대정읍 가파리 15-2 토지(대지권): 64.43평	19,809,000원 19,809,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경1670	[임야] 서귀포시 남원읍 한남리 1009 토지(대지권): 1,367.45평	140,135,500원 140,135,500원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경1076	[임야] 서귀포시 대정읍 무릉리 2401-5 토지(대지권): 350.90평	197,200,000원 197,200,000원	신건 (0회)
	2026-02-10	2025타경7758	[임야] 서귀포시 색달동 1564 토지(대지권): 543.90평	484,448,000원 339,114,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경7817	[임야] 서귀포시 표선면 하천리 2044 토지(대지권): 5,351.83평	1,261,104,000원 882,773,000원	유찰 (1회)
	2026-02-10	2025타경1112	[임야] 서귀포시 표선면 하천리 2318 토지(대지권): 880.88평	116,480,000원 81,536,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2025타경1281	[임야] 서귀포시 성산읍 신풍리 1628-7 토지(대지권): 300.08평	91,264,000원 63,885,000원	유찰 (1회)
	2026-02-03	2025타경1261	[임야] 서귀포시 안덕면 덕수리 289-8 토지(대지권): 1,000.07평	449,616,000원 314,731,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2024타경20982	[임야] 서귀포시 서귀동 179-3 토지(대지권): 7.87평	76,700,000원 53,690,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2024타경7194	[임야] 서귀포시 성산읍 오조리 913 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,775.44평	2,910,238,000원 2,037,167,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2024타경7194	[임야] 서귀포시 성산읍 오조리 911 토지(대지권): 173.94평	116,725,000원 81,708,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2024타경7194	[임야] 서귀포시 성산읍 오조리 909 토지(대지권): 131.59평	247,080,000원 172,956,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2025타경7579	[임야] 서귀포시 성산읍 오조리 1907 토지(대지권): 1,020.03평	97,788,000원 68,452,000원	유찰 (1회)
	2026-01-20	2025타경7579	[임야] 서귀포시 성산읍 수산리 4333 [분묘기지권] 토지(대지권): 4,794.93평	412,126,000원 288,488,000원	유찰 (1회)