감정가 1억 3980만원, 1회 유찰된 서울시 광진구 광장동 148-4 워커힐일신아파트 상가동의 최저입찰가는 1억 1184만원입니다.

[감정가 80%] 다세대(빌라)경매 - 광진구 광장동 워커힐일신아파트 상가동 낙찰 전략은?

"소통하며 발전하는 행복 광진"

소 재 지	서울특별시 광진구 아차산로78길 12, 지하층109호 (광장동,워커힐일신아파트 상가동)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	11.11㎡(3.36평)
건물면적	15.70㎡(4.75평)
사건번호	2024타경1709
감정평가액	139,800,000원
최저입찰가	(80%) 111,840,000원
입 찰 일	2026.01.19(월) 10:00

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	광장동 148-4	7167분의 7.43	7.43㎡ (2.25평)
대지권	광장동 148-4	7167분의 3.68	3.68㎡ (1.11평)
건물	광장동 148-4	지하층109호 철근콘크리트조	10.5㎡ (3.18평)
건물	광장동 148-4	지하층110호 철근콘크리트조	5.2㎡ (1.57평)

[위치/주위환경] 서울특별시 광진구 광장동 소재 "광진구민체육센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며 근거리에 지하철 5호선 "광나루역" 및 노선버스 정류장이 소재함.
[건물구조] 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물내 지하층 101호 외 9개호로 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등 바닥: 타일깔기 마감 등 창호: 샷시창호 [이용상태] 근린생활시설, 사무실 등 [설비내역] 기본적인 위생설비 및 급배수설비 갖춤.
[토지형상/이용상태] 부정형으로 주거용 및 상업용 부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 서측으로 "아차산로", 북측으로 "아차산로78길", 동측으로 "아차산로78가길"에 접함.
[토지이용계획] 1. 광장동 148-4번지 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립제한지역(2016-11-28)＜수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의).
2.광장동 148-24번지 도시지역 , 준주거지역 , 녹지 , 도로(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정(세부사항은 건축과에 문의))＜건축법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립제한지역(2016-11-28)＜수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변).
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1.임대관계:미상임.
2.기타: 1) 본건 기호4,5 및 기호 9.10은 기준시점 현재 벽체 구분없이 사용중이나 각 구분건물의 위치와 면적이 현황도면 등에 의하여 특정 가능하고 이는 이용의 편의를 위한 일시적인 것으로 향후 건축물대장 및 현황도면 등에 의해 물리적·법적 경계복원이 가능한 것으로 판단되는 바 이를 참작하여 평가하였습니다.
2) 본건은 공부상 "지하층"으로 표기되었으나, 인접 토지와의 고저 차이로 인해 현황 1층에 준하는 높이에 소재합니다.
3) 본건 현장조사시 내부구조는 이해관계인의 현황도면 및 현장안내, 본건전례, 외부관찰 등을 참고로 작성하였고 실제 사항과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매진행시 유의 및 재확인 하시기 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년11월20일	소유권
2021년2월5일	근저당권	1,320,000,000원
2023년1월4일	근저당권	260,000,000원
2023년1월18일	근저당권	240,000,000원
2023년6월29일	근저당권	24,000,000원
2023년7월3일	가압류	160,602,730원
2023년12월22일	가압류	300,000,000원
2024년6월7일	임의경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각-현황조사서에 의하면 지하층 109호, 110호를 1개로 통합하여 사용하고 있다고 기재 -벽체 구분없이 사용중이나, 현황도면 등에 의하여 특정 가능하고 일시적인 것으로 향후 건축물대장 및 현황도면 등에 의해 복원이 가능한 것으로 기재

[부동산 현황조사서 비고란]
- 본건 목록1 내지 목록10 부동산에 대한 호실 등의 표시가 없어 채무자 겸 소유자인 서정자를 통하여 본건 부동산의 위치를 확인함 - 서정자에 의하면 지하층102호, 지하층103호, 지하층106호, 지하층107호, 지하층108호를 1개로, 지하층104호와 지하층105호를 1개로, 지하층109호와 지하층110호를 1개로 각각 통합하여 사용하고 있다고 하는바, 각각의 호실에 대한 정확한 위치, 경계, 면적 등은 전문가의 측량이 필요해 보임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 2204-2410)입니다.
입찰일은 2026.01.19입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 585일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 585일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.02.05.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 준주거지역. 차량출입 가능. 지하철. 노선버스 정류장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2024타경1709 (서울동부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

[감정가 80%] 다세대(빌라)경매 - 광진구 광장동 워커힐일신아파트 상가동 낙찰 전략은?

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-26	2025타경50210	[다세대]서울특별시 광진구 중곡동 117-32 연리지7 [임차권등기] 건물: 8.92평 토지(대지권): 5.66평	347,000,000원 347,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2024타경58965	[다세대]서울특별시 광진구 중곡동 117-32 연리지7 [임차권등기] 건물: 12.97평 토지(대지권): 5.54평	360,080,000원 360,080,000원	신건 (0회)
	2026-01-19	2024타경63431	[다세대]서울특별시 광진구 중곡동 175-105 스타힐스 건물: 12.41평 토지(대지권): 8.93평	361,000,000원 361,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2025타경50159	[다세대]서울특별시 광진구 중곡동 67-10 [임차권등기] 건물: 12.11평 토지(대지권): 8.59평	403,000,000원 403,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-12	2024타경58545	[다세대] 광진구 구의동 252-97 2층201호 [대지권미등기] 건물: 121.28평 토지(대지권): 46.40평	5,618,480,000원 5,618,480,000원	신건 (0회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 6층602호 [법정지상권,유치권] 건물: 10.25평	113,700,000원 90,960,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 6층601호 [법정지상권,유치권] 건물: 10.85평	120,600,000원 96,480,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 5층502호 [법정지상권,유치권] 건물: 13.72평	153,000,000원 122,400,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 5층501호 [법정지상권,유치권] 건물: 13.77평	138,200,000원 110,560,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 4층402호 [법정지상권,유치권] 건물: 13.72평	148,200,000원 118,560,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 4층401호 [법정지상권,유치권] 건물: 13.77평	148,500,000원 118,800,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 3층302호 [법정지상권,유치권] 건물: 18.11평	195,900,000원 156,720,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 3층301호 [법정지상권,유치권] 건물: 18.11평	186,100,000원 148,880,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 2층202호 [법정지상권,유치권] 건물: 18.11평	192,000,000원 153,600,000원	유찰 (1회)
	2026-02-09	2024타경3125	[다세대] 광진구 구의동 241-31 2층201호 [법정지상권,유치권] 건물: 18.11평	192,000,000원 153,600,000원	유찰 (1회)